Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse

Etwa 50 % der Bevölkerung in Deutschland wohnen zur Miete. Für Vermieter ist der deutsche Wohnungsmarkt mit seinem großen Wohnungsbestand europaweit quantitativ ungeschlagen. Zeitgleich beklagen sich viele Mieter über zu hohe Mietpreise. Insbesondere in Metropolen wie München, Frankfurt am Main oder Köln stiegen die Mietpreise in den letzten Jahren deutlich.

Um den weiteren Anstieg der Mieten im Wohnungsmarkt für die Mieter zu verlangsamen, wurde im Juni 2015 die sogenannte Mietpreisbremse eingeführt. Wir haben für Sie wichtige Elemente der Mietpreisbremse zusammengefasst und erläutert.

Die Mietpreisbremse soll grundsätzlich verhindern, dass die Mietpreise von Wohnungen – über ein bestimmtes Maß hinaus – steigen. Eine gesetzliche Definition für den Begriff der Mietpreisbremse gibt es bislang nicht. Vom Begriff der „Mietpreisbremse“ wird häufig im Zusammenhang mit der Begrenzung der Miethöhe bei Neu- oder Wiedervermietung von Wohnungen gesprochen. Darüber hinaus wird der Begriff für die 2013 eingeführte Möglichkeit, die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in Bestandsmietverhältnissen zu senken, verwendet.

Jedes Bundesland entscheidet grundsätzlich in eigenem Ermessen über die Umsetzung und Ausgestaltung des Mietspiegels.

Mietpreisbremse bei Neu- oder Wiedervermietung

Das Gesetz zur Mietpreisbremse bei Neu- oder Wiedervermietung von Wohnungen sieht vor, dass die Miete zu Beginn eines Mietverhältnisses maximal 10 % über der ortsüblichen Miete liegen darf, vgl. § 556d BGB, sofern der Wohnraum in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnraum liegt. Von dieser Regelung sind Neubauten und umfassend sanierte Wohnungen grundsätzlich ausgenommen. Für welche Gebiete die sogenannte Mietpreisbremse gelten soll, das heißt, welches bestimmte Gebiet als Gebiet mit angespannten Wohnraum definiert, können die Bundesländer für 5 Jahre per Rechtsverordnung bestimmen. Einige Bundesländer machen von dieser Möglichkeit Gebrauch und definieren jeweils Gebiete, die der Mietpreisbremse unterliegen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen per gesetzlicher Definition vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.

Die erlassenen Rechtsverordnungen wurden in mehreren Bundesländern von den Gerichten wegen formeller Fehler bei Erlass der Verordnungen für unwirksam erklärt. Der BGH verdeutlicht, dass Verordnungen zur Umsetzung der Mietpreisbremse einer Begründung bedürfen. Es sei nicht ausreichend die Begründung der Verordnung nachträglich zu erlassen.

Im August 2019 entschied das Bundesverfassungsgericht, dass die gesetzlichen Vorschriften zur Mietpreisbremse die Vermieter in ihren Rechten nicht beeinträchtigen und verfassungsgemäß sind.

Der Bundestag hat im Februar 2020 beschlossen, die Ermächtigungsgrundlage der Bundesländer bezüglich der Umsetzung der Mietpreisbremse bis zum 31.12.2025 zu verlängern.

Im Anschluss haben wir eine Tabelle für Sie erstellt, welche Ihnen eine Übersicht über die Bundesländer gibt, die die Mietpreise (Stand: 14.01.2021) umgesetzt haben.

Mietpreisbremse bei bestehenden Mietverträgen

Bei bestehenden Mietverträgen gilt die sogenannte Kappungsgrenze, §558 Abs. 3 S. 1 BGB. Der Vermieter darf die Miete also innerhalb von 3 Jahren um maximal 20 % erhöhen. Dennoch ist die Mieterhöhung zunächst durch die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann unter anderem durch Faktoren wie einen Mietspiegel, Vergleichswohnungen, Sachverständigengutachten oder durch eine Auskunft aus einer Mietdatenbank nachgewiesen werden.

Der Mietspiegel gibt an, welche Preise für Mietwohnungen in der Gemeinde in den vergangenen Jahren üblicherweise verlangt wurden.

Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen sind nicht von der Beschränkung auf die ortsübliche Vergleichsmiete betroffen. Hierzu sind Sondervorschriften im Gesetz verankert.

Ebenso wenig betroffen sind Vermieter, die mit ihren Mietern bereits vorher eine höhere, als die ortsübliche Vergleichsmiete vereinbart haben, §556e BGB. Der Vermieter kann in solchen Fällen nach wie vor die vereinbarte Miete verlangen, diese aber grundsätzlich nicht mehr erhöhen. Bei bereits vereinbarten Staffelmieten ist sowohl auf die Ausgangsmiete, als auch auf jede einzelne Mietstaffel (ab dem Zeitpunkt, an dem die jeweilige Mietstaffel gelten soll) abzustellen, §557a BGB.

Ausnahme – Kappungsgrenze auf 15 %

Seit 2013 können Bundesländer per Rechtsverordnung Gebiete mit gefährdeter Wohnraumversorgung bestimmen. In diesen Gebieten ist die Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum gefährdet. Hier beträgt die Kappungsgrenze nicht 20 %, sondern grundsätzlich 15 %, § 558 Abs. 3 S.1 BGB. Durch die Kappungsgrenze – auch Mietpreisdeckel – soll verhindert werden, dass die Mieten in Bestandsmietverhältnissen enorm steigen. Bundesländer können diese Gebiete für bis zu fünf Jahren festlegen.

Bundesländer wie Nordrhein-Westfalen, Bayern, Hamburg und weitere haben Gebiete bestimmt, in denen die reduzierte 15% – Grenze gilt.

In Nordrhein-Westfalen ist in die Kappungsgrenze in 18 Kommunen auf 15 % gesenkt. Diese Regelung gilt voraussichtlich bis zum 30.06.2025. Von der reduzierten Kappungsgrenze sind unter anderem die Regierungsbezirke Düsseldorf und Köln betroffen. Im Regierungsbezirk Köln gilt die gesenkte Kappungsgrenze unter anderem in den Städten Bergisch Gladbach, Bonn, Brühl, Hürth, Leverkusen, Wesseling, und vielen weiteren.

Regelungen zur Senkung der Kappungsgrenze werden oftmals auf ihre Rechtsmäßigkeit geprüft. Hierzu hat der BGH 2015 die Berliner Kappungsgrenzen – Verordnung für verfassungsgemäß empfunden.

Gerne beraten wir Sie zu diesem Thema und beantworten nähere Fragen.

 


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OVH begleitet Startup TwoReach bei der Seed-Finanzierung

OVH Rechtsanwälte und Steuerberater begleiten das Startup TwoReach GmbH bei der Seed-Finanzierung


Wir beglückwünschen die TwoReach GmbH zum erfolgreichen Abschluss ihrer Seed-Finanzierung in mittlerer sechsstelliger Höhe und freuen uns, auch zukünftig die anwaltliche Betreuung des Startups zu übernehmen.
Die TwoReach GmbH ist ein Startup im Entertainment-Ökosystem mit der Vision eSport-Organisationen, Streamer und Brands auf einer gemeinsamen Plattform zusammenzubringen, um so Sponsoring und Werbung zu optimieren und Influencer-Marketing effektiv zu gestalten.
Seit ihrer Gründung im März 2020 ist die TwoReach GmbH ein stark wachsendes Unternehmen, das sich in zahlreichen Nischen positioniert und engagiert.
In unserem Hause wurde die TwoReach GmbH von Rechtsanwalt Michael Heinze begleitet, der als Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht spezialisiert ist im Bereich der Beratung von Unternehmen in der Gründungsphase und darüber hinaus.

Hier geht´s zur Homepage des Startups TwoReach GmbH

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Verbraucherschutz im Inkassorecht

Verbesserter Verbraucherschutz im Inkassorecht


Mit einem vom Bundestag abgesegneten Gesetzesentwurf soll das Inkassowesen verbraucherfreundlicher gestaltet werden. Der Kern der Gesetzesnovelle sieht Anpassungen bei der Geschäfts- und Einigungsgebühr zugunsten des Schuldners vor. Weiterhin soll der Verbraucher durch eine höhere Transparenz, z.B. im Falle von Zahlungsvereinbarungen, über die Rechtsfolgen seiner Handlungen aufgeklärt werden. Das Gesetz soll frühestens zum 01.10.2021 in Kraft treten.

Im Einzelnen ist geplant:

1. Das Absenken der Inkassogebühren

Je kleiner die Forderungssumme ist, umso höher sind aktuell die Gebühren im Verhältnis dazu. Diese werden nämlich durch einen Gebührenrahmen abgesteckt. Forderungen bis zu 500 Euro stehen dabei auf einer Wertstufe und lösen in der Regel eine Geschäftsgebühr von 1,0 oder 1,3 aus. Dies führt aktuell zu Inkassogebühren in Höhe von 45 € bzw. 58,50 €.
Der neue Gesetzesentwurf sieht jetzt eine Gebührendeckelung für unbestrittene Forderungen vor. So soll die Gebühr demnächst maximal 0,9 betragen und sich auf 0,5 senken, sollte der Schuldner auf das erste Anfordern bereits leisten. Außerdem soll eine Zwischenwertstufe für Forderungen bis 50 Euro eingeführt werden, bei denen – sofern sie unbestritten bestehen – maximal eine Gebühr von 30 Euro geltend gemacht werden kann.

2. Neue Regelungen bzgl. Einigungsgebühr

Sofern der Inkassodienstleister bzw. der beauftragte Rechtsanwalt mit den Schuldnern Zahlungsvereinbarungen wie etwa eine Stundung oder Ratenzahlung vereinbart, fällt neben der Geschäftsgebühr ebenfalls eine Einigungsgebühr nach RVG, Nr. 1000 an. Hierbei wird der Gegenstandswert aktuell mit 20% der Forderungssumme angesetzt. Darauf kommt sodann eine Gebühr in Höhe von 1,5, was bei Forderungen der Wertstufe 1 (bis 500 €) 67,50 € ergibt.
Der neue Gesetzesentwurf sieht nun eine Herabsetzung dieses Betrages insbesondere für kleine Forderungen vor. Erreicht werden soll dies mit einem prozentual erhöhten Gegenstandswert von 50% statt 20%, auf den dafür jedoch nur eine Gebühr in Höhe von 0,7 erhoben wird. Aus den aktuell 67,50 € werden somit nur noch 31,50 € in der Wertstufe 1.

3. Gleiche Gebühren für Inkassounternehmen und Rechtsanwälte

Im gerichtlichen Mahnverfahren sind die Gebühren der Inkassounternehmen bislang aufgrund § 4 Abs. 4 S. 2 RDG auf 25 Euro beschränkt, während Rechtsanwälte nach RVG weiterhin höhere Gebühren verlangen können. Der §4 Abs. 4 S. 2 RDG soll nun entfallen, sodass gebührentechnisch kein Unterschied mehr besteht.

4. Schuldner zahlt auch bei Doppelbeauftragung nur einmal Kosten

In Fällen in denen Gläubiger parallel Inkassofirmen und Rechtsanwälte beauftragen, können aktuell auch beide ihre Gebühren beim Schuldner geltend machen. Der Gesetzesentwurf sieht hierzu jetzt allerdings eine Änderung vor: Künftig soll der Schuldner nur die Gebühren zahlen, die er bei der Einzelbeauftragung des Rechtsanwalts hätte zahlen müssen. Dies soll nur dann nicht gelten, wenn der Schuldner die Forderung erst nach Einschalten des Inkassounternehmens bestreitet und dies der Grund für die Beauftragung des Rechtsanwaltes ist (§13c RDG-E).

5. Neue Hinweispflichten

Bevor der Rechtsanwalt bzw. das Inkassounternehmen eine Zahlungsvereinbarung rechtskräftig treffen kann, muss dieser künftig über die damit verbundenen Kosten, also insbesondere die Einigungsgebühr informieren (§13a Abs. 3 RDG-E, §43d Abs. 3 BRAO-E). Sollte die Zahlungsvereinbarung mit einem sog. Schuldanerkenntnis kombiniert werden, muss der Schuldner künftig zudem darüber aufgeklärt werden, welche Teile der Forderung vom Schuldanerkenntnis erfasst werden und welche typischen Einreden/Einwendungen sodann nicht mehr geltend gemacht werden können (§13a Abs. 4 RDG-E, §43d Abs. 3 BRAO-E).

6. Strengere Regeln für Inkassodienstleister

Wer kein Rechtsanwalt ist und trotzdem als Inkassodienstleister auftreten möchte, muss sich künftig nach einer Eignungs- und Zuverlässigkeitsprüfung als solcher registrieren lassen (§10 RDG-E). Das Gesetz soll ebenfalls bestimmen, wann in der Regel eine Eignung/Zuverlässigkeit zu versagen ist (§12 RDG-E). Zudem werden die Kontrollrechte der zuständigen Aufsichtsbehörden gegenüber Inkassodienstleistern gestärkt (§13e RDG-E).

7. Erhöhter Schutz vor Identitätsdiebstählen

Sofern die aktuelle Adresse des Schuldners erst vom Inkassodienstleister ermittelt werden muss, birgt dies ein Verwechslungsrisiko. Um die potentiellen Opfer künftig besser zu schützen, soll in diesen Fällen ein Hinweis im ersten Aufforderungsschreiben an den Schuldner ergehen. Er soll zum einen darüber aufgeklärt werden, dass eine Adressermittlung vorausgegangen ist und zum anderen soll ihm aufgezeigt werden, welche rechtlichen Möglichkeiten bestehen, sollte er tatsächlich Opfer einer Verwechslung sein (§13e Abs. 1 Nr. 7 RDG-E, §43d Abs. 1 Nr. 7 BRAO-E).

Wie geht es weiter?

Die Bundesregierung will weiterhin prüfen, ob Aufsicht über Inkassodienstleister zentralisiert werden kann und möglicherweise den Gesetzesentwurf damit noch weiter ergänzen. Zudem soll davon unabhängig die Wirkung der Gesetzesnovelle 2 Jahre nach dem Inkrafttreten noch einmal thematisiert werden und in ihrer Wirkungsweise überprüft werden.
Bereits jetzt wird die Novelle vielseitig kritisiert. Grüne, Linke und AFD sind der Auffassung, der Verbraucherschutz gehe noch immer nicht weit genug und müsse weiter verschärft werden. Der Bundesverband Deutscher Inkasso-Unternehmen sowie die FDP hingegen kritisieren den Anknüpfungspunkt der Novelle. Es sei fatal für die Zahlungsmoral und die Wirtschaft, dass obstruktive Schuldner nun auch noch begünstigt würden.

Gerne beraten wir Sie zu diesem Thema und beantworten nähere Fragen.

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Das neue Maklerrecht

Das neue Maklerrecht ab dem 23.12.2020


Mit der Verabschiedung eines neuen Gesetzes „über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ wird der Erwerb einer Immobilie für Verbraucher in Zukunft günstiger.
Aufgrund der neu gefassten Regelungen des Maklerrecht im BGB soll insbesondere die Maklercourtage besser verteilt werden. Der Verkäufer einer Immobilie muss bei der Beauftragung eines Maklers, der für beide Parteien tätig wird, die Courtage mindestens zur Hälfte selbst tragen. Anders gesagt: Der Makler kann seine Vergütung nur von beiden Parteien zu gleichen Teilen verlangen. Soweit er für eine der Parteien unentgeltlich tätig wird, kann er auch von der jeweils anderen Partei keine Vergütung verlangen. Dies gilt für den Verkauf von Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen – mithin nicht für gewerbliche Immobilien.
Bislang wurden die Kosten eines vom Verkäufer beauftragten Immobilienmaklers häufig auf den Käufer abgewälzt, sodass diesem regelmäßig hohe Kosten entstanden. Das neue Gesetz soll Verbraucher hiervor schützen und sie zu mehr Immobilienkäufen motivieren, indem die Kaufnebenkosten gesenkt werden. Unternehmer sind von der Regelung ausgenommen, hier kann die Maklercourtage wie bisher auf den Käufer abgewälzt werden. Unerheblich ist jedoch, ob der Makler gewerblich tätig wird. Auch wenn dieser nur gelegentlich als Makler auftritt, ist er von der neuen Regelung betroffen.
Des Weiteren ist auch eine neue Formvorschrift für Maklerverträge vorgesehen. Es muss nun die Textform eingehalten werden. Hierfür reicht bereits eine E-Mail oder ein Telefax aus. Verträge, welche die Textform nicht beachten sind unwirksam und entfalten keine Rechtswirkungen.
Gerne beraten wir Sie zu diesem Thema und beantworten nähere Fragen.

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