BFH-Urteil zur Kaufpreisaufteilung bei Grundstücken

Seit April 2014 stellt das Bundesministerium für Finanzen der Steuerverwaltung eine Arbeitshilfe zur Aufteilung des Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung) zur Verfügung. Mit Urteil vom 21.07.2020 (Az.: IX R 26/19) hat der Bundesfinanzhof nun entschieden, dass diese Hilfe im Streitfall zwischen Steuerpflichtigem und Finanzamt nicht mehr herangezogen werden darf.

Wieso ist die Kaufpreisaufteilung überhaupt relevant?

Wer eine Immobilie zum Zwecke der Einkünfteerzielung erwirbt, hat in der Regel Interesse an einer Aufteilung des Kaufpreises dergestalt, dass auf das Gebäude ein möglichst hoher sowie auf Grund- und Boden ein möglichst geringer Kaufpreisteil entfällt. Dies, da auf den Gebäudeanteil Abschreibungen für Abnutzung geltend gemacht werden können. Grundsätzlich ist das Finanzamt verpflichtet, die Werte aus dem notariellen Kaufvertrag zu übernehmen, solange keine nennenswerten Zweifel bestehen (BFH, Urteil vom 10.10.2000, Az.: IX R 86/97). Sollten eben jene Zweifel aufkommen, griff das Finanzamt in ständiger Praxis bis zuletzt auf die Arbeitshilfe des BMF zurück.

Welcher Sachverhalt liegt dem aktuellen Urteil zu Grunde?

Im konkreten Fall hatte die steuerpflichtige Klägerin eine vermietete Eigentumswohnung in einer Großstadt angekauft. Während die Klägerin von einem abschreibungsfähigen Gebäudeanteil von 82% ausging, kam die Finanzverwaltung über die Arbeitshilfe auf einen Gebäudeanteil von nur 31%. Der BFH ist diesem Missverhältnis nun entgegengetreten. Die Arbeitshilfe des BMF sei nicht vollkommen geeignet, die realen Verkehrswerte von Grund und Boden sowie Gebäude zu ermitteln. Begründet wird dies zum einen damit, dass die Arbeitshilfe nur auf das vereinfachte Sachwertverfahren zurückgreife. Zum anderen wird der Ortsfaktor, der insbesondere in Großstädten zu massiven Verkehrswertabweichungen führen kann, nicht berücksichtigt.

Welche Folge hat das Urteil?

Zunächst einmal führt das Urteil zur Unanwendbarkeit der Arbeitshilfe des BFM in strittigen Fällen. Stattdessen hat die Finanzverwaltung nun in Zweifelsfällen ein Gutachten eines unabhängigen vereidigten Sachverständigen einzuholen.

In jedem Fall ist es sinnvoll im Grundstückskaufvertrag bereits nachvollziehbare und plausible Werte zu Grunde zu legen. Schließlich gilt das oben zitierte Urteil aus dem Jahre 2000 noch immer; das Finanzamt ist weiterhin gehalten, die Kaufpreisaufteilung aus dem notariellen Kaufvertrag zu übernehmen, sofern keine nennenswerten Zweifel bestehen. Solche ergeben sich nach ständiger Rechtsprechung erst, wenn beispielsweise Anhaltspunkte für ein Scheingeschäft oder einen Gestaltungsmissbrauch vorliegen.

Zu Fragen der Gestaltung von Immobilienkaufverträgen sollte daher im Vorfeld des Kaufs der Steuerberater hinzugezogen werden.

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Grenzen des Umfangs und der Verständlichkeit von AGB im Internet-Zahlungsverkehr („Paypal-Nutzungsbedingungen“)

In einem Urteil vom 19.02.2020 (Az. 6 U 184/19, ZIP 2020, S. 2057 ff.) beschäftigte sich das OLG Köln mit der wirksamen Einbeziehung von allgemeinen Geschäftsbedingungen im internetbasierten Verfahren für bargeldlose Zahlungen im elektronischen Geschäftsverkehr. Die Klägerin, ein Verbraucherschutzverband, erhob gegen die Beklagte, einen global tätigen Online-Bezahldienst mit etwa 200 Millionen gewerblichen sowie privaten Nutzern, eine Unterlassungsklage. Es liege unlauteres Handeln gemäß §§ 3, 3a, 5 Abs. 1 S. 2 Nr. 3 und Nr. 7 des Gesetzes gegen unlauteren Wettbewerb (UWG) in Verbindung mit § 305 Abs. 2, § 307 Abs. 1 S. 2 BGB vor. Die Nutzungsbedingungen des Zahlungsdienstleisters würden, so die Klägerin, den falschen Eindruck erwecken, dass sie bei Vertragsabschluss wirksam miteinbezogen worden seien. Dies begründe einen Verstoß gegen das in den §§ 305 Abs. 2; 307 Abs. 1 S. 2 BGB geregelte Transparenzgebot.

Gegenstand des Streits waren „Paypal-Nutzungsbedingungen“ mit einem Umfang von 83 DIN A4 Seiten. Die Klägerin verlangte die Abgabe einer Unterlassungs- und Verpflichtungserklärung und war der Ansicht, die umfangreichen AGB seien kein Bestandteil des Vertrages geworden.

Grundsätzlich werden solche AGB, die gegen die Regelungen in §§ 305 ff. BGB verstoßen, nicht Teil des Vertrages oder entfalten keine Wirksamkeit. Es gelten stattdessen die gesetzlichen Regelungen. Die Klägerin behauptete im hiesigen Verfahren einen Verstoß gegen das Transparenzgebot. Die Klauseln seien demnach nicht in ausreichender Weise klar und verständlich für den Verbraucher verfasst. Entgegen dem Anschein, der durch die Nutzungsbedingungen vermittelt wird, seien sie aus diesem Grund nicht wirksamer Bestandteil des Vertrages geworden.

Nutzungsbedingungen wie diese seien mit einem Umfang von 83 DIN A4 Seiten zu umfangreich. Ein durchschnittlicher Leser müsste etwa 80 Minuten aufwenden, um sie vollständig zu lesen, was nicht zumutbar sei. Zudem müsse man beim Lesen auf einem Smartphone etwa 330 Mal „scrollen“, um die AGB vollständig zu lesen.
Weiterhin stellte eine Analyse der AGB durch „TextLab“, eine Software zur Indexierung der Verständlichkeit, fest, dass lediglich ein Verständlichkeitswert von 3,18 auf einer Skala von 0 bis 20 (nach dem „Hohenheimer Verständlichkeitsindex“) erreicht wurde. Außerdem seien auch die einzelnen Sätze zu lang. Insgesamt 38% der Sätze hatten einen Umfang von mehr als 20 Wörtern. Der längste Satz enthalte sogar 111 Worte.

Dennoch stimmte das OLG Köln diesen Argumenten nicht zu und betrachtete die Klage als unbegründet. Eine Verletzung des Transparenzgebots läge entgegen der Ansicht der Klägerin nicht vor. Zur Argumentation führte das Gericht aus, dass Verbraucher sich an Vertragsabschlüsse im Internet gewöhnt haben. Texte lassen sich vergrößern, sodass für das Lesen kein zu großer Aufwand entstehen würde. Letztendlich könne der Verbraucher zudem selbst entscheiden, wie intensiv er sich mit dem Inhalt der AGB beschäftige, diese seien beim Vertragsabschluss im Internet von untergeordneter Bedeutung.

Weiterhin könne die Anzahl von 83 Seiten nicht allein ausschlaggebend sein. Die vorliegenden Nutzungsbedingungen würden schließlich auch Zahlungsabwicklungen zwischen bis zu fünf Beteiligten unter Anwendung verschiedener Zahlungsmethoden ermöglichen, was dem Umfang der AGB rechtfertige.

Selbst sofern umfangreiche „Zusatzbedingungen“ mit einbezogen würden, würde das die Kenntnisnahme der gesamten AGB für den Verbraucher nicht unzumutbar machen. Alleine durch die Kennzeichnung als „Zusatzbedingungen“ sei für den Verbraucher hinreichend deutlich gemacht, dass dieser Teil für ihn keine Bedeutung habe.
Letztlich sei auch die Auswertung der Verständlichkeit nicht ausreichend, da hierdurch nicht alle Faktoren ausreichend Berücksichtigung finden könnten. Zum Beispiel solle es nicht gleich unzulässig sein, Fremdwörter zu verwenden – diese müssten nur verständlich erklärt werden.
Insofern bleibt festzuhalten, dass auch derart umfangreiche AGB wirksam einbezogen werden können. Gerade im elektronischen Rechtsverkehr und bei internetbasierten Zahlungsabwicklern, besteht erheblicher Regelungsbedarf, der sich in mitunter umfangreichen AGB, bzw. Nutzungsbedingungen, niederschlägt.

Sollten Sie sich mit Ihrem Online-Shop oder im elektronischen Geschäftsverkehr mit Fragen rund um das Thema beschäftigen, beraten wir Sie gerne, ebenso, wie in unseren sonstigen Beratungsschwerpunkten.

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Das neue Wohnungseigentumsrecht

Seit dem 01.12.2020 gilt das reformierte Wohnungseigentümergesetz (WEG) und bringt zahlreiche Neuerungen für Verwalter und Wohnungseigentümer mit sich. Im Kern soll die Reform Bürokratieprobleme aufgrund von Beschlussquoren oder praxisfernen Vorschriften beseitigen. Erreicht werden soll dies durch mehr Rechte der Wohnungseigentümergesellschaft und des Verwalters sowie einer größeren Gestaltungsmöglichkeit im Innenverhältnis der WEG. Die wichtigsten Neuerungen finden Sie im Folgenden zusammengefasst:

1. Modernisierungsmaßnahmen können einfacher beschlossen werden

Um den in der Praxis recht häufig anzutreffenden Modernisierungsstaus entgegenzuwirken, darf die Eigentümerversammlung künftig über sämtliche baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums mit einfacher Mehrheit bestimmen. Damit einzelne Wohnungseigentümer nicht mit zusätzlichen Kosten übermäßig belastet werden, müssen sich nur die Eigentümer an den Kosten der beschlossenen Maßnahme beteiligen, die dieser auch zugestimmt haben. Von diesem Grundsatz wird nach §21 Abs. 2 Satz 1 WEG nur in zwei Fällen abgewichen: Entweder muss sich die Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraumes amortisieren oder von einer 2/3-Mehrheit der Wohnungseigentümer beschlossen worden und durch einen nicht unverhältnismäßig hohen Kostenaufwand realisierbar sein.
Außerdem kann künftig jeder Wohnungseigentümer Modernisierungsmaßnahmen verlangen, sofern sie zur Barrierefreiheit, zur E-Mobilität oder zum Einbruchsschutz beitragen oder durch sie ein Zugang zu schnellerem Internet erreicht wird. Die Kosten muss er in diesem Fall allerdings selbst tragen. Andere Wohnungseigentümer, die von dieser Maßnahme ebenfalls profitieren wollen, können zu einer Ausgleichszahlung verpflichtet werden.

2. Mehr Befugnisse für den Verwalter

Der Verwalter vertritt die WEG im Außenverhältnis uneingeschränkt. Folglich sind alle Verträge, die er für die Wohnungseigentümergemeinschaft trifft, für diese auch bindend. Lediglich im Innenverhältnis können die Wohnungseigentümer seine Vertretungsmacht beschränken.
Auch sieht das neue WEG Recht keinen expliziten Pflichtenkatalog des Verwalters mehr vor. Stattdessen ist er nun gemäß §27 Abs. 1 Nr. 1 WEG verpflichtet, sämtliche Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung zu treffen. Alle bisherigen Pflichten des Verwalters fallen selbstverständlich weiterhin hierunter; im Einzelfall, insbesondere bei größeren Verwaltungseinheiten, erweitert §27 Abs. 1 Nr. 1 WEG nunmehr die Pflichten und Befugnisse des Verwalters.
Zeitgleich mit den erweiterten Befugnissen, führt das neue WEG allerdings auch den seit Jahren herbeigewünschten Sachkundenachweis für Verwalter im WEG ein. Nach einer Übergangszeit, erfüllt ab Dezember 2022 nur noch die Bestellung eines zertifizierten Verwalters das Regelbeispiel der ordnungsgemäßen Verwaltung des §19 Abs. 2 Nr. 6 WEG. Eine Zertifizierung kann gemäß §26a WEG entweder durch entsprechende berufliche Qualifikation oder durch Prüfung bei der IHK erlangt werden.

 

3. Abberufung des Verwalters

In seiner bisherigen Form verlangte das WEG einem wichtigen Grund zur Abberufung eines Verwalters. Diese Regelung entfällt nun, sodass ein Verwalter ab sofort ohne Angabe von Gründen abberufen werden kann. Der Verwaltervertrag endet hierbei spätestens 6 Monate nach der Abberufung. Zudem kann der Verwalter die Abberufung fortan nicht mehr gerichtlich anfechten.

4. Beschlussfähigkeit von Eigentümerversammlungen

Durch das neue WEG sind Eigentümerversammlungen künftig immer beschlussfähig; §25 WEG sieht kein Beschlussfähigkeitsquorum mehr vor. Allerdings müssen Eigentümerversammlungen gemäß §24 Abs. 4 Satz 2 WEG künftig mit einer Frist von 3 anstelle von 2 Wochen einberufen werden.
Ebenfalls reicht künftig eine einfache Mehrheit für alle Beschlüsse. Hierbei hat weiterhin jeder Wohnungseigentümer eine Stimme, unabhängig davon, wie viele Sondereigentumseinheiten in seinem Eigentum stehen. Von dieser Regelung kann jedoch abgewichen werden, sodass bisherige abweichende Regelungen somit weiterhin wirksam bleiben. Nach einer neuen Bestimmung des §23 Abs. 1 Satz WEG können Wohnungseigentümer künftig auch in elektronischer Form an Eigentümerversammlungen teilnehmen.

5. Finanzwesen der Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Kostenverteilung erfolgt gemäß §16 Abs. 2 Satz 1 WEG nach Miteigentumsteilen. Abweichend hiervon kann allerdings nunmehr ein anderer Verteilungsschlüssel vereinbart werden. Allerdings kann dieser nicht pauschal vereinbart werden, sondern nur im Hinblick auf einzelne Kosten und Kostenarten, wie z.B. für Erhaltungsmaßnahmen.

Für mehr Informationen sprechen Sie uns gerne an!

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