Share-Deal und Grunderwerbssteuerreform

Share-Deals und Grunderwerbssteuerreform

Der Finanzausschuss des Bundestags hat nach jahrelangen Verhandlungen ein Gesetz beschlossen, welches künftig Steuervorteile im Rahmen von Share-Deals verhindern soll.
Beim Share-Deal konnte bislang durch den Erwerb von Immobilien über Geschäftsanteile die Grunderwerbssteuer umgangen werden, die je nach Bundesland bis zu 6,5 % des Kaufpreises ausmacht. Anstelle des Verkaufs der Immobilie selbst (Asset-deal), werden bei einem Share-Deal die Anteile an der immobilienhaltenden Gesellschaft veräußert.
Durch die Änderung des Grunderwerbssteuergesetzes wird bewirkt, dass nunmehr bereits ab dem Übergang von Anteilen in Höhe von 90 % einer Immobiliengesellschaft innerhalb von 10 Jahren die Grunderwerbssteuer anfällt. Teilweise wurde sogar eine Herabsenkung der Grenze zur Steuerpflichtigkeit auf 75 % gefordert, letztendlich hat man sich aber auf 90 % geeinigt. Zuvor wurde die Steuer erst dann fällig, wenn 95 % der Anteile innerhalb von fünf Jahren übertragen wurden. Daher muss bei Share-Deals in Zukunft der Verkäufer mindestens zehn Jahre lang zu einem Anteil von mindestens 10,1 % beteiligt bleiben.
Weiterhin wurde auch ein neuer Grundsteuertatbestand für Kapitalgesellschaften eingeführt. Hierbei werden im Blick auf die steuerauslösende Schwelle nunmehr nicht nur die beim Erwerber vereinigten Anteile, sondern sämtliche bewegten Anteile betrachtet. Dadurch bleibt die Transaktion auch dann nicht unter der Schwelle zur Steuerpflichtigkeit, wenn der Mehrheitsanteil an einen Haupt- und der Minderheitsanteil an einen Co-Investor veräußert wird. Der sofortige steuerfreie Erwerb unter Einbeziehung eines Co-Investors bei Kapitalgesellschaften ist somit nicht mehr möglich.
Des Weiteren wird eine Börsenklausel eingeführt. Diese soll sicherstellen, dass der Handel mit Aktien an einer anerkannten Börse nicht nebenher die Grunderwerbssteuer auslöst. Die Entstehung der Steuer sei für den Käufer nämlich kaum absehbar und unkontrollierbar. Jedoch bezieht sich die Befreiung von der Steuer wohl nicht auf den Fall einer vollständigen Übernahme von Aktengesellschaften über ein öffentliches Übernahmeangebot.
All diese Änderungen sollen im Ergebnis dazu führen, dass zahlreiche Share-Deals, die Steuerersparnisse in einem hohen Maße ermöglichten, künftig nicht mehr möglich sein werden. Bislang sollen durch Share-Deals Steuereinnahmen in Milliardenhöhe verhindert worden sein.
Die Gesetzesänderung soll zum 01. Juli in Kraft treten. Jedoch gelten die bisherigen Regelungen, also insbesondere die 95%-Grenze, subsidiär fort. Auf diesem Wege soll verhindert werden, dass es sog. „Übergangsgewinner“ geben wird, die etwa nach Inkrafttreten der Gesetzesänderung steuerfrei von beispielsweise 94% auf 100% aufstocken könnten. Bei Kapitalgesellschaften führt dies im Hinblick auf Anteilsvereinigungen nach altem Recht zu einer ewigen Überwachungsfrist. Personengesellschaften erhalten, sofern die bisher geltende 5-Jahres-Frist bereits abgelaufen war, Vertrauensschutz.
Ob die Gesetzesänderung tatsächlich die langjährige Diskussion zu diesem Thema beendet und die bezweckte Planungssicherheit eintritt, bleibt abzuwarten. Wir verfolgen die Entwicklungen zu diesem Thema selbstverständlich weiter und halten Sie hierzu auf dem Laufenden.

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Berliner Mietendeckel verfassungswidrig

Bundesverfassungsgericht: Berliner Mietendeckel verfassungswidrig (Beschluss vom 25.03.2021, 2 BvF 1/20, 2 BvL 4/20, 2 BvL 5/20)

Um den zuletzt stark steigenden Mieten entgegen zu treten, hat das Land Berlin den sog. „Berliner Mietendeckel“, das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln), auf den Weg gebracht. Nicht nur Immobilienkonzerne und Vermieter, sondern auch Bundestagsabgeordnete von FDP und CDU/CSU zweifelten daraufhin an der Rechtmäßigkeit des Gesetzes und stellten beim Bundesverfassungsgericht einen Normenkontrollantrag. Nun hat das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe seine Entscheidung (Az.: 2 BvF 1/20 u.a.) gefällt: Der Berliner Mietendeckel ist verfassungswidrig und damit nichtig.

Was hat der Mietendeckel geregelt?

Durch das Gesetz der rot-rot-grünen Regierung wurden die Mieten in der Hauptstadt mit Wirkung ab dem 23.02.2020 auf dem Stand von Juni 2019 eingefroren. Geplant war, einen Anstieg der Mieten bis 2022 gänzlich zu verbieten und auch anschließend lediglich einen Anstieg von 1,3% jährlich zu gewähren. Neue Mietverträge mussten sich an einer von der Berliner Senatsverwaltung festgelegten Obergrenze orientieren und durften diese nicht überschreiten. In einem zweiten Schritt durften ab dem 23.11.2020 Mieten, die mehr als 20% über der gesetzlich vorgeschriebenen Obergrenze lagen, nicht mehr verlangt werden und mussten ebenfalls angepasst werden. Die Regelung war zunächst auf fünf Jahre befristet und enthielt u.a. Ausnahmen für Neubauwohnungen, die frühestens zum 01.01.2014 bezugsfertig wurden.

Weshalb ist das nun verfassungswidrig?

Die Festsetzung der Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten wird, fällt nach Art. 70,72 Abs. 1 GG in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit. Das bedeutet konkret, die Länder dürfen von ihrem Gesetzgebungsrecht nur Gebrauch machen, solange und soweit der Bund noch keine abschließende Regelung getroffen hat. Mit der Modernisierung des Mietrechts hat die Bundesregierung allerdings bereits eine sog. Mietbremse in §§ 556 – 561 BGB bestimmt. Das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe hat nun eindeutig bestimmt: Diese Regelungen sind abschließend. Somit tritt eine Sperrwirkung ein; die Länder dürfen keine eigenständigen Regelungen zum Mietpreisrecht mehr treffen. Das Vorgehen des Landes Berlin war daher unrechtmäßig und das erlassene Gesetz verfassungswidrig.

Wie sieht die bundesrechtliche Mietpreisbremse aus?

Bis zur Modernisierung des Mietrechts konnten Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrages die Miethöhe frei bestimmen. Durch den 2015 neu eingeführten §§556 d Abs. 1 BGB ist diese Praxis weitestgehend abgeschafft. Im Grundsatz dürfen nur noch Mieten 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete angesetzt werden. Ausnahmen bestehen für modernisierten Wohnraum und bereits vor in Kraft treten des Gesetzes geschlossene Mietverträge.

Welche Folgen hat das Urteil?

Zunächst greifen nun erst einmal wieder die bundesrechtlichen Regelungen zum Mietpreisrecht. Weiterhin können Vermieter grundsätzlich den (zu Unrecht) reduzierten Teil der Miete ab dem 23.02.2020 auch rückwirkend verlangen. Sofern die ortsübliche Miete noch nicht erreicht ist, können die Mieten bei laufenden Verträgen um bis zu 15% in den nächsten drei Jahren steigen. Neue Mietverträge dürfen die ortsübliche Miete wieder um bis zu 10% übersteigen.
Die Entscheidung in Gänze finden Sie hier. Gerne beraten wir Sie zu diesem Thema und beantworten nähere Fragen.

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Kein Widerrufsrecht bei Kilometer-Leasing-Verträgen

Kein Widerrufsrecht bei Kilometer-Leasing-Verträgen gem. §506 BGB (BGH, Urteil vom 24. Februar 2021 – VIII ZR 36/20)


Die (vermeintlich) kostengünstigste Art aus einem Auto-Leasing-Vertrag wieder herauszukommen ist zweifellos der Widerruf. Wie und unter welchen Voraussetzungen dies möglich ist, wird für das Restwert-Leasing gesetzlich in § 506 BGB definiert. Inwiefern der Widerruf beim Kilometer-Leasing zulässig und durchsetzbar ist, war bislang jedoch nicht geklärt. Der BGH hat nun mit Urteil vom 24.02.2021, Az.: VIII ZR 36/20 abschließend geklärt, dass für den Widerruf eines Kilometer-Leasingvertrages allein aus diesem Umstand heraus kein gesetzliches Widerrufsrecht besteht.
„Ein Leasingvertrag mit Kilometerabrechnung erfüllt nicht die Voraussetzungen der Vorschrift des § 506 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis Nr. 3 BGB (in der bei Vertragsschluss und auch heute noch geltenden Fassung), weil er weder eine Erwerbspflicht des Leasingnehmers oder ein Andienungsrecht des Leasinggebers noch eine Restwertgarantie des Leasingnehmers vorsieht.“
(Pressemitteilung BGH, Nr. 039/2021)

Welche Leasing-Modelle gibt es?

Grundsätzlich kommen in der Praxis zwei verschiedene Verbraucher-Modelle vor: das Restwert- und das Kilometer-Leasing. Im ersten Fall wird bei Vertragsschluss bereits geschätzt, welchen Wert das Fahrzeug am Ende des Leasing-Zeitraums noch haben wird. Nach Rückgabe des Fahrzeugs wird der Wiederverkaufswert dann genau bestimmt; sollte er unter dem bei Vertragsschluss geschätzten Wert liegen, z.B. aufgrund von Dellen, Schrammen oder übermäßiger Abnutzung, so muss der Käufer die Differenz ausgleichen. Liegt der Wert höher, bekommt er im Gegenzug die Differenz erstattet. Beim Kilometer-Leasing hingegen wird vorab festgelegt, wie viel Kilometer der Kunde mit dem Fahrzeug fahren wird. Legt er mit dem Fahrzeug mehr Kilometer als vereinbart zurück, muss er für jeden zusätzlichen Kilometer eine Pauschale bezahlen. Sollte er weniger fahren, bekommt er auch hier das Geld erstattet.
Unabhängig vom Leasing-Modell können die Kunden zusätzlich mit dem Leasing-Unternehmen vereinbaren, dass das Fahrzeug am Ende der Laufzeit aus dem Vertrag übernommen werden kann oder sogar muss.

Wie sieht es mit dem Widerrufsrecht nun aus?

Leasing-Verträge zwischen Verbrauchern und Unternehmern sind Verträge „über die entgeltliche Nutzung eines Gegenstandes“. Somit richten sich die Widerrufsvoraussetzungen grds. nach § 506 BGB. Kilometer-Leasingverträge findet man ausdrücklich gerade nicht – im Gegensatz zum Restwert-Leasing – in der Aufzählung. Unklar war bislang, ob es sich bei dieser Lücke möglicherweise um eine planwidrige Regelungslücke handelt und der Gesetzgeber einfach nur „vergessen“ hat das Kilometer-Leasing mit aufzunehmen. Teilweise wurde auch angeführt, das Kilometer-Leasing sei lediglich eine Methode zur Umgehung des Widerrufsrechts. Insofern solle der § 511 Satz 2 BGB, der auf Umgehungsgeschäfte zielt, Anwendung finden. Dieser verweist sodann wieder auf § 506 BGB, sodass im Endeffekt doch ein gesetzliches Widerrufrecht vorliegt.
Der BGH hat nun im vorliegenden Fall dieser Einschätzung ausdrücklich widersprochen. Weder sei die Wahl eines seit langem bestehenden und etablierten Vertragstyps ein Umgehungsgeschäft, noch bestünde eine planwidrige Regelungslücke. Der BGH gleicht damit seine Rechtsprechung an die Interessenbewertung der europäischen Verbrauchsgüterkaufrichtlinie an, die das Vorliegen eines Verbraucherkredits und somit das Vorliegen eines Widerrufrechts nur dann annimmt, wenn der Vertrag die Erwerbspflicht des Leasingnehmers auslöst.
Ggfs. kann der Vertrag jedoch dennoch widerruflich sein, da er beispielsweise im Fernabsatz geschlossen wurde.
Bei offenen Fragen beraten wir Sie gerne ausführlich zu dem Thema.

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Gesetz zur Fortentwicklung des Sanierungs- und Insolvenzrechts (SanInsFoG)

Am 14. Oktober 2020 hat das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz den Regierungsentwurf eines Gesetzes zur Fortentwicklung des Sanierungs- und Insolvenzrechts (SanInsFoG) vorgelegt. Zwei Monate später, am 17. Dezember 2020, hat der Bundestag den Gesetzentwurf in der vom Rechtsausschuss geänderten Fassung angenommen. Mit diesem Gesetz werden im deutschen Recht zum ersten Mal vorinsolvenzliche Restrukturierungsmaßnahmen geschaffen.
Die hauptsächliche Umsetzung ins nationale Recht sollte durch das Unternehmensstabilisierungs- und Restrukturierungsgesetz (StaRUG) erfolgen. Das StaRUG gilt als wesentlicher Kern des Gesetzes zur Fortentwicklung des Sanierungs-Insolvenzrechts.
Zum 1. Januar 2021 wurde das SanInsFoG größtenteils in Kraft gesetzt. Die Normen zu öffentlichen Restrukturierungssachen, §§ 84 ff. StaRUG, sollen erst zum 17. Juli 2022 in Kraft treten. Durch die vorzeitige Inkraftsetzung eines Hauptteils des Gesetzes sollen insbesondere Unternehmen profitieren, denen lediglich die Überschuldung droht, welche aber nicht bereits zahlungsunfähig i.S.d. § 17 InsO sind. Hierdurch soll diesen Unternehmen eine Restrukturierung ohne Insolvenzverfahren ermöglicht werden.
Wir haben für Sie wichtige Aspekte und Faktoren des Gesetzes zur Fortentwicklung des Sanierungs- und Insolvenzrechts (SanInsFoG) zusammengestellt und erläutert.

Insolvenzantragspflicht in der Corona-Krise – COVInsAG

Grundsätzlich ist der Vertreter einer juristischen Person (z.B.: AG oder GmbH) zur Stellung des Insolvenzantrags verpflichtet.
Durch das Gesetz zur vorübergehenden Aussetzung der Insolvenzantragspflicht und zur Begrenzung der Organhaftung bei einer durch die COVID-19-Pandemie bedingten Insolvenz (COVInsAG) wurde die Antragspflicht bis zum 31.12.2020 ausgesetzt.
Mit Beginn des Jahres 2021 sind überschuldete Unternehmen wiederrum zur Stellung des Insolvenzantrags verpflichtet. Eine Ausnahme des COVInsAG befreit unter bestimmten Umständen überschuldete oder zahlungsunfähige Unternehmen, die zwischen dem 01.11.2020 und dem 28.02.2021 Hilfen im Rahmen staatlicher Hilfsprogramme anlässlich der Corona-Pandemie beantragt haben oder denen es unmöglich war, den Antrag in dem Zeitfenster zu stellen, von der Antragspflicht.

Der Restrukturierungsrahmen mit Restrukturierungsplan

Durch das StaRUG soll erstmalig außerhalb eines Insolvenzplanverfahrens in Rechte der Gläubiger eingegriffen werden können. Im Zentrum des Restrukturierungsrahmens liegt der Restrukturierungsplan. Der Restrukturierungsplan stellt eine außergerichtliche Vereinbarung zwischen Gläubigern und dem betroffenen Unternehmen dar. Unter anderem wird geregelt, welche Zahlungen auf welche „einfachen Forderungen“ (Restrukturierungsforderungen) zu leisten sind. Zudem ist es nicht erforderlich, alle Gläubiger in den Plan zu involvieren.
Das bedeutet: Unternehmen wird ermöglicht, die Sanierung mit diesem, mehrheitlich von den betroffenen Gläubigern bestätigten, Restrukturierungsplan außerhalb eines Insolvenzverfahrens zu erreichen und sodann die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens von vornherein zu verhindern.
Zugriff auf den Restrukturierungsrahmen haben grundsätzlich Unternehmen, aber auch unternehmerisch tätige natürliche Personen, so § 30 Abs.1 StaRUG.
Beachtlich ist aber, dass Arbeitnehmer- und Pensionsforderungen in der Restrukturierung nicht berücksichtigt werden. Werden umfassende Vorgehen in diesen Bereichen notwendig, müssen diese außerhalb des Restrukturierungsplans umgesetzt werden. Alternativ kann die Sanierung im Rahmen des Eigenverwaltungsverfahrens oder Regelinsolvenzverfahrens durchgeführt werden. Für Arbeitnehmer- und Pensionsforderungen bietet der Gesetzesentwurf keine Lösungsmöglichkeiten.

Restrukturierungsrahmen in frühen Krisensituation

Das sogenannte Restrukturierungsverfahren findet Anwendung bei den Unternehmen, denen lediglich die Zahlungsunfähigkeit droht, § 18 InsO. Drohende Zahlungsunfähigkeit ist gegeben, wenn innerhalb des Prognosezeitraums von grundsätzlich 24 Monaten die Zahlungsunfähigkeit einzutreten droht.
Das SanInsFoG veranschaulicht den Unterschied zur Überschuldung insofern, dass der Prognosezeitraum bei der Überschuldung nach § 19 Abs. 2 S. 1 InsO lediglich auf 12 Monate bestimmt ist. Für Unternehmen, deren Überschuldung durch die Corona-Pandemie verursacht wurde, gilt bis Ende 2021 der verkürzte Prognosezeitraum von 4 Monaten, vgl. § 4 COVInsAG.

Rolle des Gerichts bei der Restrukturierung

Wichtig bei der vorinsolvenzlichen Sanierung und Restrukturierung ist, dass die Geschäftsführung weiterhin vollumfänglich handeln kann: Die Initiative für den Restrukturierungsplan als auch die Erstellung des Restrukturierungsplans muss vom überschuldeten Unternehmen selbst ausgehen, § 17 Abs.1 StaRUG.

Am Verfahren über die Restrukturierung kann aber auch ein Gericht beteiligt werden. Dies liegt dann im Ermessen der betroffenen Unternehmen, ob diese während der präventiven Sanierung die Hilfe eines Restrukturierungsgerichtes in Anspruch nehmen. Die zentral zuständigen Amtsgerichte sind die jeweiligen Restrukturierungsgerichte.

Zu den Aufgaben des Gerichtes im Restrukturierungsverfahren gehören unter anderem:
– die Durchführung der gerichtlichen Planabstimmung
– Prüfung zentraler Fragen
– Bestätigung des Restrukturierungsplans
– Beendigung von gegenseitigen (noch nicht beidseitig vollständig erfüllten) Verträgen
Durch die Beteiligung eines Gerichtes wird dem Schuldner ermöglicht, sich – ohne jegliche Störung von Gläubigern – vollumfänglich mit dem Restrukturierungsplan auseinanderzusetzen.
Das Gericht kann grundsätzlich nach eigenem Ermessen einen Restrukturierungsbeauftragten bestellen, wenn beispielweise eine umfassende Vollstreckungs- und Verwertungssperre erwirkt werden soll.
Die Bestellung eines Restrukturierungsbeauftragten ist nicht zwingend. Erst wenn zu erwarten ist, dass mehrere Gruppen nicht mit der erforderlichen Mehrheit zustimmen werden, so dass es auf das Vorliegen der Voraussetzung einer gruppenübergreifenden Mehrheitsentscheidung ankommen wird, wird die Bestellung zwingend. Eine diesbezügliche Rückausnahme gilt nur für Unternehmen aus dem Finanzsektor.

Instrumente des Restrukturierungsrahmens

Als Verfahrenshilfe zur nachhaltigen Bewältigung einer drohenden Zahlungsunfähigkeit können sogenannte Instrumente des Stabilisierungs- und Restrukturierungsrahmens genutzt werden. Diese Instrumente werden in § 29 Abs.1 u. Abs.2 StaRUG festgehalten.
Instrumente i.S.d. § 29 Abs.1 StaRUG sind:

1. Die gerichtliche Planabstimmung: Durchführung eines gerichtlichen Planabstimmungsverfahrens
2. Die Vorprüfung: gerichtliche Vorprüfung von Fragen, die für die Bestätigung des Restrukturierungsplans erheblich sind
3. Die Stabilisierung: gerichtliche Anordnung von Regelungen zur Einschränkung von Maßnahmen der individuellen Rechtsdurchsetzung
4. Die Planbestätigung: gerichtliche Bestätigung eines Restrukturierungsplans

Um eines der Instrumente in Anspruch nehmen zu können, ist die Anzeige des Restrukturierungsvorhabens inklusive Restrukturierungsplanentwurf oder Restrukturierungskonzept beim zuständigen Restrukturierungsgericht (durch das schuldnerische Unternehmen) erforderlich.
Ab Anzeige beim zuständigen Restrukturierungsgericht wird die Restrukturierungssache rechtshängig. Hierdurch wird dem Unternehmen Zugang zu den Instrumenten gewährt. Bis die Rechtshängigkeit der Restrukturierungssache andauert, wird Zugang gewährt. Dies betrifft einen Zeitraum von maximal 6 – bei erneuter Anzeige maximal 12 – Monaten.

Gerne können Sie auf uns zukommen, falls ein solches Sanierungs- und Restrukturierungsverfahren als Lösung für Ihr Unternehmen während der Krise in Betracht kommt. Gemeinsam mit Ihnen erstellen wir einen individuellen Plan, der auf Ihre Bedürfnisse am besten zugeschnitten ist.

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