Update – Baulandmobilisierungsgesetz

Am 07.05.2021 hat der Bundestag das teilweise sehr umstrittene Gesetz zur Mobilisierung von Bauland beschlossen. Bevor das Gesetz in Kraft treten kann, bedarf es somit lediglich noch der Zustimmung des Bundesrates sowie dem Abschluss des Verkündungsverfahrens.
Vorrangiges Ziel des Gesetzes ist es, die Handlungsmöglichkeiten der Gemeinde hinsichtlich der Schaffung von Wohnräumen zu stärken. So können künftig Baugenehmigungsbehörden leichter Befreiungen von bestehenden Bebauungsplänen erteilen, um z.B. Dachgeschossausbauten oder Anbauten zu ermöglichen. Weiterhin gibt das Baulandmobilisierungsgesetz den Kommunen ein neues Instrument an die Hand: einen sektoralen Bebauungsplan, der es der Gemeinde ermöglicht einen Bauleitplan gezielt nur für den Wohnungsbau aufzustellen. Das Gesetz enthält weiterhin eine Erweiterung des Baugebotes, um ungenutzte Grundstücke schneller bebauen zu können und Baulücken somit schneller zu schließen sowie die Stärkung kommunaler Vorkaufsrechte für brachliegende Grundstücke und sog. „Problemimmobilien“.
Der wohl umstrittenste Punkt ist jedoch die Änderung des §250 BauGB, der ein Umwandlungsverbot von Miet- zu Eigentumswohnungen statuiert. In Regionen mit einem angespannten Wohnungsmarkt können Eigentümer ihre bisher zu Vermietungszwecken genutzten Wohnungen nicht mehr ohne Weiteres in Eigentumswohnungen umwandeln; dazu bedarf es künftig einer Genehmigung durch die zuständige Behörde. Welche Regionen davon genau betroffen sein werden, wird von den Ländern noch durch eigenständige Rechtsverordnungen präzisiert. Ausnahmen vom Umwandlungsverbot bestehen u.a. beim Verkauf an Familienangehörige oder beim Verkauf einzelner Wohnungen aus einem Mehrfamilienhaus.
Bereits nach Zustimmung des Bundeskabinettes zum Gesetzesentwurf am 04.11.2020 wurde immense Kritik am Gesetz laut. Insbesondere erschwere das Baulandmobilisierungsgesetz die Eigentumsbildung, da weniger Wohnungen und Häuser am Markt zu erwerben sein werden. Gerade in wirtschaftlich schweren Zeiten, in denen nicht viele Kapitalanlagemöglichkeiten Rendite abwerfen sei es unverantwortlich nun auch noch die Eigentumsbildung zum Zwecke der Altersvorsorge zu erschweren. Als Reaktion auf den starken Gegenwind rief Bundesbauminister Seehofer sogar die eigenen Reihen auf, gegen den Gesetzesentwurf zu stimmen. Nach langem Ringen verabschiedete der Bundestag nun doch das Gesetz – samt Änderungen am §250 BauGB.

Bei weiteren Fragen hierzu, beraten wir Sie gerne ausführlich zu dem Thema!

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    Keine Eintragung einer Grundschuld zugunsten eines infolge Verschmelzung erloschenen Rechtsträgers

    Keine Eintragung einer Grundschuld zugunsten eines infolge Verschmelzung erloschenen Rechtsträgers – OLG Düsseldorf I-3 Wx 125/20


    Das OLG Düsseldorf musste sich in einer aktuellen Entscheidung (OLG Düsseldorf, Beschl. V. 12.08.2020, Az.: 3 Wx 125/20) mit der Frage auseinandersetzen, ob eine Grundschuld zugunsten eines (aufgrund Verschmelzungsvorgangs) nicht mehr bestehenden Rechtsträgers eintragungsfähig ist.
    Dem Urteil lag der folgende Sachverhalt zugrunde:
    Am 27.05.2020 schlossen die Vertragsparteien einen notariell beurkundeten Immobilienkaufvertrag, der ebenfalls eine Finanzierungsvollmacht enthielt. Weiterhin bestellten die Vertragsparteien am selben Tag eine Buchgrundschuld zugunsten der finanzierenden Bank. Die Antragsberechtigten beantragen daraufhin die Eintragung der Grundschuld und im Rang folgend eine auflösend bedingte Auflassungsvormerkung. Die Gläubigerin der Grundschuld war jedoch bereits am 10.05.2020 mit der Deutschen Bank AG als übernehmendem Rechtsträger verschmolzen worden. Diese Umwandlung wurde auch in das Handelsregister eingetragen. Das Grundbuchamt nahm daraufhin zwar die Eintragung der Auflassungsvormerkung vor, wies jedoch den Antrag auf Eintragung der Grundschuld zurück.
    Unstreitig stellte das Gericht fest, dass die als Gläubigerin der Grundschuld bezeichnete Gesellschaft bereits gemäß § 20 Abs. 1 Nr. 2 S. 1 Nr. 1 UmwG infolge der Verschmelzung erloschen ist. Unklar war jedoch, ob der Eintragungsantrag nicht dahingehend ausgelegt werden könne, dass Gläubigerin der Grundschuld nunmehr der übernehmende Rechtsträger, folglich die Deutsche Bank AG, sei. Dazu müsste eine Auslegung der Grundbucherklärung zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führen. Das Gericht verneinte dies allerdings im vorliegenden Fall. Der übernehmende Rechtsträger verfügt zusätzlich über drei weitere Zweigniederlassungen, die ebenfalls Finanzierungen abschließen können. Insofern sei unklar ob die Vertragsparteien bei Kenntnis der Rechtslage den Vertrag mit dem übernehmenden Rechtsträger oder einer der drei Zweigniederlassungen abgeschlossen hätten.
    Eine Umdeutung nach §140 BGB sei nach Ansicht des Gerichts ebenfalls nicht angezeigt, da nicht das Rechtsgeschäft inhaltlich unbestimmt war, sondern einzig die Bezeichnung der Gläubigerin des Grundpfandrechts fehlerhaft erfolgt ist. Schließlich schloss das Gericht noch eine Herleitung aus einer Gesamtrechtsnachfolge unmittelbar sowie mittelbar aus.

    Sollten Sie weitere Fragen zu diesem Thema haben, beraten wir Sie gerne ausführlich.

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    Corona-bedingte Reduzierung der Gewerberaummiete

    Am 01.01.2021 ist ein neues Gesetz in Kraft getreten, in welchem nun die breit diskutierte und umstrittene Frage der Mietanpassung von Gewerberaummieten für solche Mieträume geregelt wird, die infolge behördlicher Anordnung nicht genutzt werden konnten. Die neue Regelung in Art. 240, § 7 des Einführungsgesetzes zum BGB (EGBGB) enthält eine gesetzliche Vermutung zur Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB. Dies kann bei Vorliegen der Voraussetzungen eine Vertragsanpassung oder, falls letzteres nicht möglich ist, sogar einen Kündigungsgrund begründen.

    Die Folgen der behördlich angeordneten Schließungen im Rahmen der Covid-19-Pandemie waren zuvor sehr strittig und wurden unterschiedlich gehandhabt. Häufig konnten sich die jeweiligen Mietparteien auf einvernehmliche Lösungen einigen. Sofern dies aber nicht möglich war, entschieden die Gerichte und kamen dabei zu unterschiedlichen Ergebnissen. Während das Landgericht Heidelberg sich in einem Urteil von 30.07.2020 (Az. 5 O 66/20) gegen eine Anpassung aussprach, weil das Risiko der Verwendung der Mietsache beim Mieter liege, hielt das Landgericht München I in einem Urteil vom 22.09.2020 (Az. 3 O 4495/20) eine Anpassung des Mietzinses für erforderlich und geboten. Einige Gerichte betrachteten die Regelungen im Gesetz zur Bekämpfung der Auswirkungen der Covid-19-Pandemie als abschließende Sonderregelungen, sodass die allgemeinen gesetzlichen Regelungen nicht zur Anwendung kämen. Im Hinblick auf Kündigungen von Mieträumen sieht dieses Gesetz einen zweitweisen Ausschluss der Kündigungsmöglichkeit vor.

    Die neue Regelung des Art. 240, § 7 EGBGB soll für dieses Problem nun eine im Grunde einheitliche Lösung schaffen. Demnach wird gesetzlich vermutet, dass im Falle von behördlich angeordneten Schließungen aufgrund der Corona-Pandemie, die die Verwendung der gewerblichen Mieträume erheblich beschränken, ein Umstand im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB vorliegt, der zur Grundlage des Vertrages geworden ist und sich später schwerwiegend und unvorhersehbar verändert hat. Dies ermöglicht einen gesetzlichen Anspruch auf Anpassung des Vertrages und mithin beispielsweise auf Senkung des Mietzinses. Hierzu muss jeweils dargelegt werden, dass die Parteien bei Kenntnis dieser Umstände einen Vertrag mit dem selben Inhalt nicht abgeschlossen hätten und das Festhalten am Vertrag für diese unzumutbar wäre. Die Unzumutbarkeit kann etwa durch das Vorliegen erheblicher Umsatzeinbußen und der mangelnden Kompensation durch staatliche Hilfsgelder dargelegt werden.

    Infolgedessen kann der Vertrag angepasst werden und anderenfalls, sollte eine Anpassung nicht möglich sein, aufgrund des § 313 Abs. 3 BGB sogar gekündigt werden. Eine Anpassung kann hierbei auf verschiedenen Wegen erfolgen, in Betracht kommen etwa neben der Minderung des Mietzinses eine Stundung oder sonstige den Parteien selbst überlassene Regelungen. Auch auf Pachtverträge findet die Regelung entsprechend Anwendung.
    Normalerweise liegen die Voraussetzungen des § 313 Abs. 1 BGB nur in besonderen Ausnahmefällen vor – entsprechend war das Vorliegen eines Umstandes im Sinne von § 313 Abs. 1 BGB bislang sehr umstritten. Zwar bedeutet die Neuregelung keine Sicherheit für eine der beiden Mietparteien, jedoch wurden die Unsicherheiten, die in der Rechtsprechung bestanden beseitigt und die Verhandlungspositionen der gewerblichen Mieter gestärkt. Im Kern wurden die allgemein geltenden Grundsätze aber weder bezüglich der Störung der Geschäftsgrundlage noch des Mietrechts berührt. Letztlich kann die Sach- und damit die Rechtslage daher nach wie vor im Einzelfall verschieden ausfallen und bedarf einer Abwägung der jeweiligen Interessen.

    So entschied etwa das LG München I in einem Urteil vom 12.02.2021 (Az. 31 O 11516/20), dass im Falle der Kaufhauskette C&A keine Unzumutbarkeit im Sinne des § 313 BGB vorliege mit der Folge, dass trotz der pandemiebedingten Schließungsmaßnahmen der volle Mietzins zu zahlen sei.
    Nach Auffassung des Gerichts sei es dem Mieter „generell und auch auf Basis der Ergebnisse aus den vorangegangenen drei Geschäftsjahren“ zumutbar, Rücklagen zu bilden. Zu diesem Ergebnis kam das Gericht trotz eines Umsatzrückganges bei C&A von etwa 80 Prozent. Bei der Prüfung der Zumutbarkeit legte das Gericht im Rahmen der Risikoverteilung den Umsatz der konkreten Filiale zugrunde, ohne andere Filialen mit einzubeziehen. Zu berücksichtigen seien bei der Bewertung zudem auch staatliche Hilfen (z.B. das Kurzarbeitergeld) sowie der Umsatz durch den Online-Shop. Die Voraussetzungen einer Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB lägen zwar grundsätzlich vor, jedoch ist das Gericht der Ansicht, dass die Umstände des Einzelfalls vorliegend nicht zu einer Anpassung der Mietzahlungspflicht führen können. Vielmehr könne „nur diejenige Rechtsfolge begehrt werden, welche die schutzwürdigen Interessen beider Vertragsteile in ein angemessenes Gewicht bringt“. Es bestehe in diesem Fall zudem kein Minderungsrecht nach dem allgemeinen Mietrecht, da kein den vertragsgemäßen Gebrauch aufhebender Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB vorläge. Weiterhin bestehe auch keine Unmöglichkeit und die Eignung der Mietsache sei im streitgegenständlichen Zeitraum ebenfalls nicht entfallen.

    Der Mieter sei zur Bildung von Rücklagen in angemessenem und zumutbarem Umfang sogar verpflichtet, so das LG München I auch schon im Urteil vom 25.01.2021 (Az. 31 O 7743/20). Diese Obliegenheit ergebe sich aus der verschuldensunabhängigen Haftung des Mieters für die eigene Zahlungsfähigkeit. Hieran ändere auch der Umstand der Pandemie nichts, aufgrund dessen Rücklagen schnell aufgebraucht werden. Zwar können gerade aufgrund von Rücklagen staatliche Hilfen geringer ausfallen, aber auch dies sei unerheblich, da ein Bedürfnis nach finanziellen Hilfen bei ausreichenden Rücklagen gerade nicht bestehe.

    Angesichts der Tatsache, dass beide Parteien das wirtschaftliche Risiko der Nutzbarkeit gleichermaßen treffe, führte das Gericht bzgl. der Risikoverteilung aus, dass eine Quote von 50:50 angemessen sei. Nichtsdestotrotz seien auch hierbei die Umstände des Einzelfalls im Rahmen einer Interessenabwägung angemessen zu berücksichtigen.

    In diesem Kontext habe der neu eingeführte Artikel 240 § 7 EGBGB lediglich eine Klarstellungsfunktion. Der Anspruch auf Vertragsanpassung aus § 313 BGB setze nicht zwingend eine Existenzgefährdung voraus. Vielmehr sind die widerstreitenden Interessen gegeneinander abzuwägen, sodass bestimmte Umstände des Einzelfalls Ausnahmen begründen können. So lag der Fall hier.

    Ergänzend enthält auch das Einführungsgesetz zur Zivilprozessordnung (EGZPO) eine neue Regelung. Gemäß § 44 EGZPO besteht ein Vorrang- und Beschleunigungsverbot bei Verfahren, die eine Anpassung des Mietzinses für gewerbliche Mieträume aufgrund der oben genannten Regelungen zum Gegenstand haben. Aufgrund dessen soll der frühe erste Termin spätestens nach Ablauf eines Monats nach Zustellung der Klageschrift stattfinden.

    Insbesondere sind die neuen Regelungen auch rückwirkend auf sämtliche Zeiträume ab April 2020 anwendbar, wenn auch zu diesem Zeitpunkt bereits Beschränkungen bei der Mietnutzung aufgrund behördlich angeordneter Anordnungen vorlagen.

    Die Anwendbarkeit auf neue Verträge dürfte indessen schwieriger ausfallen, da die Parteien sich dem Risiko der Pandemie regelmäßig bereits bei Vertragsschluss bewusst sind. Ratsam ist daher für Vermieter, eine standardmäßige „Corona-Klausel“ in die Verträge mit einzubeziehen. Diese kann im Streitfall die notwendige Flexibilität gewährleisten.
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      BFH-Urteil zur Kaufpreisaufteilung bei Grundstücken

      Seit April 2014 stellt das Bundesministerium für Finanzen der Steuerverwaltung eine Arbeitshilfe zur Aufteilung des Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung) zur Verfügung. Mit Urteil vom 21.07.2020 (Az.: IX R 26/19) hat der Bundesfinanzhof nun entschieden, dass diese Hilfe im Streitfall zwischen Steuerpflichtigem und Finanzamt nicht mehr herangezogen werden darf.

      Wieso ist die Kaufpreisaufteilung überhaupt relevant?

      Wer eine Immobilie zum Zwecke der Einkünfteerzielung erwirbt, hat in der Regel Interesse an einer Aufteilung des Kaufpreises dergestalt, dass auf das Gebäude ein möglichst hoher sowie auf Grund- und Boden ein möglichst geringer Kaufpreisteil entfällt. Dies, da auf den Gebäudeanteil Abschreibungen für Abnutzung geltend gemacht werden können. Grundsätzlich ist das Finanzamt verpflichtet, die Werte aus dem notariellen Kaufvertrag zu übernehmen, solange keine nennenswerten Zweifel bestehen (BFH, Urteil vom 10.10.2000, Az.: IX R 86/97). Sollten eben jene Zweifel aufkommen, griff das Finanzamt in ständiger Praxis bis zuletzt auf die Arbeitshilfe des BMF zurück.

      Welcher Sachverhalt liegt dem aktuellen Urteil zu Grunde?

      Im konkreten Fall hatte die steuerpflichtige Klägerin eine vermietete Eigentumswohnung in einer Großstadt angekauft. Während die Klägerin von einem abschreibungsfähigen Gebäudeanteil von 82% ausging, kam die Finanzverwaltung über die Arbeitshilfe auf einen Gebäudeanteil von nur 31%. Der BFH ist diesem Missverhältnis nun entgegengetreten. Die Arbeitshilfe des BMF sei nicht vollkommen geeignet, die realen Verkehrswerte von Grund und Boden sowie Gebäude zu ermitteln. Begründet wird dies zum einen damit, dass die Arbeitshilfe nur auf das vereinfachte Sachwertverfahren zurückgreife. Zum anderen wird der Ortsfaktor, der insbesondere in Großstädten zu massiven Verkehrswertabweichungen führen kann, nicht berücksichtigt.

      Welche Folge hat das Urteil?

      Zunächst einmal führt das Urteil zur Unanwendbarkeit der Arbeitshilfe des BFM in strittigen Fällen. Stattdessen hat die Finanzverwaltung nun in Zweifelsfällen ein Gutachten eines unabhängigen vereidigten Sachverständigen einzuholen.

      In jedem Fall ist es sinnvoll im Grundstückskaufvertrag bereits nachvollziehbare und plausible Werte zu Grunde zu legen. Schließlich gilt das oben zitierte Urteil aus dem Jahre 2000 noch immer; das Finanzamt ist weiterhin gehalten, die Kaufpreisaufteilung aus dem notariellen Kaufvertrag zu übernehmen, sofern keine nennenswerten Zweifel bestehen. Solche ergeben sich nach ständiger Rechtsprechung erst, wenn beispielsweise Anhaltspunkte für ein Scheingeschäft oder einen Gestaltungsmissbrauch vorliegen.

      Zu Fragen der Gestaltung von Immobilienkaufverträgen sollte daher im Vorfeld des Kaufs der Steuerberater hinzugezogen werden.

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      Das neue Wohnungseigentumsrecht

      Seit dem 01.12.2020 gilt das reformierte Wohnungseigentümergesetz (WEG) und bringt zahlreiche Neuerungen für Verwalter und Wohnungseigentümer mit sich. Im Kern soll die Reform Bürokratieprobleme aufgrund von Beschlussquoren oder praxisfernen Vorschriften beseitigen. Erreicht werden soll dies durch mehr Rechte der Wohnungseigentümergesellschaft und des Verwalters sowie einer größeren Gestaltungsmöglichkeit im Innenverhältnis der WEG. Die wichtigsten Neuerungen finden Sie im Folgenden zusammengefasst:

      1. Modernisierungsmaßnahmen können einfacher beschlossen werden

      Um den in der Praxis recht häufig anzutreffenden Modernisierungsstaus entgegenzuwirken, darf die Eigentümerversammlung künftig über sämtliche baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums mit einfacher Mehrheit bestimmen. Damit einzelne Wohnungseigentümer nicht mit zusätzlichen Kosten übermäßig belastet werden, müssen sich nur die Eigentümer an den Kosten der beschlossenen Maßnahme beteiligen, die dieser auch zugestimmt haben. Von diesem Grundsatz wird nach §21 Abs. 2 Satz 1 WEG nur in zwei Fällen abgewichen: Entweder muss sich die Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraumes amortisieren oder von einer 2/3-Mehrheit der Wohnungseigentümer beschlossen worden und durch einen nicht unverhältnismäßig hohen Kostenaufwand realisierbar sein.
      Außerdem kann künftig jeder Wohnungseigentümer Modernisierungsmaßnahmen verlangen, sofern sie zur Barrierefreiheit, zur E-Mobilität oder zum Einbruchsschutz beitragen oder durch sie ein Zugang zu schnellerem Internet erreicht wird. Die Kosten muss er in diesem Fall allerdings selbst tragen. Andere Wohnungseigentümer, die von dieser Maßnahme ebenfalls profitieren wollen, können zu einer Ausgleichszahlung verpflichtet werden.

      2. Mehr Befugnisse für den Verwalter

      Der Verwalter vertritt die WEG im Außenverhältnis uneingeschränkt. Folglich sind alle Verträge, die er für die Wohnungseigentümergemeinschaft trifft, für diese auch bindend. Lediglich im Innenverhältnis können die Wohnungseigentümer seine Vertretungsmacht beschränken.
      Auch sieht das neue WEG Recht keinen expliziten Pflichtenkatalog des Verwalters mehr vor. Stattdessen ist er nun gemäß §27 Abs. 1 Nr. 1 WEG verpflichtet, sämtliche Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung zu treffen. Alle bisherigen Pflichten des Verwalters fallen selbstverständlich weiterhin hierunter; im Einzelfall, insbesondere bei größeren Verwaltungseinheiten, erweitert §27 Abs. 1 Nr. 1 WEG nunmehr die Pflichten und Befugnisse des Verwalters.
      Zeitgleich mit den erweiterten Befugnissen, führt das neue WEG allerdings auch den seit Jahren herbeigewünschten Sachkundenachweis für Verwalter im WEG ein. Nach einer Übergangszeit, erfüllt ab Dezember 2022 nur noch die Bestellung eines zertifizierten Verwalters das Regelbeispiel der ordnungsgemäßen Verwaltung des §19 Abs. 2 Nr. 6 WEG. Eine Zertifizierung kann gemäß §26a WEG entweder durch entsprechende berufliche Qualifikation oder durch Prüfung bei der IHK erlangt werden.

       

      3. Abberufung des Verwalters

      In seiner bisherigen Form verlangte das WEG einem wichtigen Grund zur Abberufung eines Verwalters. Diese Regelung entfällt nun, sodass ein Verwalter ab sofort ohne Angabe von Gründen abberufen werden kann. Der Verwaltervertrag endet hierbei spätestens 6 Monate nach der Abberufung. Zudem kann der Verwalter die Abberufung fortan nicht mehr gerichtlich anfechten.

      4. Beschlussfähigkeit von Eigentümerversammlungen

      Durch das neue WEG sind Eigentümerversammlungen künftig immer beschlussfähig; §25 WEG sieht kein Beschlussfähigkeitsquorum mehr vor. Allerdings müssen Eigentümerversammlungen gemäß §24 Abs. 4 Satz 2 WEG künftig mit einer Frist von 3 anstelle von 2 Wochen einberufen werden.
      Ebenfalls reicht künftig eine einfache Mehrheit für alle Beschlüsse. Hierbei hat weiterhin jeder Wohnungseigentümer eine Stimme, unabhängig davon, wie viele Sondereigentumseinheiten in seinem Eigentum stehen. Von dieser Regelung kann jedoch abgewichen werden, sodass bisherige abweichende Regelungen somit weiterhin wirksam bleiben. Nach einer neuen Bestimmung des §23 Abs. 1 Satz WEG können Wohnungseigentümer künftig auch in elektronischer Form an Eigentümerversammlungen teilnehmen.

      5. Finanzwesen der Wohnungseigentümergemeinschaft

      Die Kostenverteilung erfolgt gemäß §16 Abs. 2 Satz 1 WEG nach Miteigentumsteilen. Abweichend hiervon kann allerdings nunmehr ein anderer Verteilungsschlüssel vereinbart werden. Allerdings kann dieser nicht pauschal vereinbart werden, sondern nur im Hinblick auf einzelne Kosten und Kostenarten, wie z.B. für Erhaltungsmaßnahmen.

      Für mehr Informationen sprechen Sie uns gerne an!

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      Mietpreisbremse

      Die Mietpreisbremse

      Etwa 50 % der Bevölkerung in Deutschland wohnen zur Miete. Für Vermieter ist der deutsche Wohnungsmarkt mit seinem großen Wohnungsbestand europaweit quantitativ ungeschlagen. Zeitgleich beklagen sich viele Mieter über zu hohe Mietpreise. Insbesondere in Metropolen wie München, Frankfurt am Main oder Köln stiegen die Mietpreise in den letzten Jahren deutlich.

      Um den weiteren Anstieg der Mieten im Wohnungsmarkt für die Mieter zu verlangsamen, wurde im Juni 2015 die sogenannte Mietpreisbremse eingeführt. Wir haben für Sie wichtige Elemente der Mietpreisbremse zusammengefasst und erläutert.

      Die Mietpreisbremse soll grundsätzlich verhindern, dass die Mietpreise von Wohnungen – über ein bestimmtes Maß hinaus – steigen. Eine gesetzliche Definition für den Begriff der Mietpreisbremse gibt es bislang nicht. Vom Begriff der „Mietpreisbremse“ wird häufig im Zusammenhang mit der Begrenzung der Miethöhe bei Neu- oder Wiedervermietung von Wohnungen gesprochen. Darüber hinaus wird der Begriff für die 2013 eingeführte Möglichkeit, die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in Bestandsmietverhältnissen zu senken, verwendet.

      Jedes Bundesland entscheidet grundsätzlich in eigenem Ermessen über die Umsetzung und Ausgestaltung des Mietspiegels.

      Mietpreisbremse bei Neu- oder Wiedervermietung

      Das Gesetz zur Mietpreisbremse bei Neu- oder Wiedervermietung von Wohnungen sieht vor, dass die Miete zu Beginn eines Mietverhältnisses maximal 10 % über der ortsüblichen Miete liegen darf, vgl. § 556d BGB, sofern der Wohnraum in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnraum liegt. Von dieser Regelung sind Neubauten und umfassend sanierte Wohnungen grundsätzlich ausgenommen. Für welche Gebiete die sogenannte Mietpreisbremse gelten soll, das heißt, welches bestimmte Gebiet als Gebiet mit angespannten Wohnraum definiert, können die Bundesländer für 5 Jahre per Rechtsverordnung bestimmen. Einige Bundesländer machen von dieser Möglichkeit Gebrauch und definieren jeweils Gebiete, die der Mietpreisbremse unterliegen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen per gesetzlicher Definition vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.

      Die erlassenen Rechtsverordnungen wurden in mehreren Bundesländern von den Gerichten wegen formeller Fehler bei Erlass der Verordnungen für unwirksam erklärt. Der BGH verdeutlicht, dass Verordnungen zur Umsetzung der Mietpreisbremse einer Begründung bedürfen. Es sei nicht ausreichend die Begründung der Verordnung nachträglich zu erlassen.

      Im August 2019 entschied das Bundesverfassungsgericht, dass die gesetzlichen Vorschriften zur Mietpreisbremse die Vermieter in ihren Rechten nicht beeinträchtigen und verfassungsgemäß sind.

      Der Bundestag hat im Februar 2020 beschlossen, die Ermächtigungsgrundlage der Bundesländer bezüglich der Umsetzung der Mietpreisbremse bis zum 31.12.2025 zu verlängern.

      Im Anschluss haben wir eine Tabelle für Sie erstellt, welche Ihnen eine Übersicht über die Bundesländer gibt, die die Mietpreise (Stand: 14.01.2021) umgesetzt haben.

      Mietpreisbremse bei bestehenden Mietverträgen

      Bei bestehenden Mietverträgen gilt die sogenannte Kappungsgrenze, §558 Abs. 3 S. 1 BGB. Der Vermieter darf die Miete also innerhalb von 3 Jahren um maximal 20 % erhöhen. Dennoch ist die Mieterhöhung zunächst durch die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann unter anderem durch Faktoren wie einen Mietspiegel, Vergleichswohnungen, Sachverständigengutachten oder durch eine Auskunft aus einer Mietdatenbank nachgewiesen werden.

      Der Mietspiegel gibt an, welche Preise für Mietwohnungen in der Gemeinde in den vergangenen Jahren üblicherweise verlangt wurden.

      Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen sind nicht von der Beschränkung auf die ortsübliche Vergleichsmiete betroffen. Hierzu sind Sondervorschriften im Gesetz verankert.

      Ebenso wenig betroffen sind Vermieter, die mit ihren Mietern bereits vorher eine höhere, als die ortsübliche Vergleichsmiete vereinbart haben, §556e BGB. Der Vermieter kann in solchen Fällen nach wie vor die vereinbarte Miete verlangen, diese aber grundsätzlich nicht mehr erhöhen. Bei bereits vereinbarten Staffelmieten ist sowohl auf die Ausgangsmiete, als auch auf jede einzelne Mietstaffel (ab dem Zeitpunkt, an dem die jeweilige Mietstaffel gelten soll) abzustellen, §557a BGB.

      Ausnahme – Kappungsgrenze auf 15 %

      Seit 2013 können Bundesländer per Rechtsverordnung Gebiete mit gefährdeter Wohnraumversorgung bestimmen. In diesen Gebieten ist die Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum gefährdet. Hier beträgt die Kappungsgrenze nicht 20 %, sondern grundsätzlich 15 %, § 558 Abs. 3 S.1 BGB. Durch die Kappungsgrenze – auch Mietpreisdeckel – soll verhindert werden, dass die Mieten in Bestandsmietverhältnissen enorm steigen. Bundesländer können diese Gebiete für bis zu fünf Jahren festlegen.

      Bundesländer wie Nordrhein-Westfalen, Bayern, Hamburg und weitere haben Gebiete bestimmt, in denen die reduzierte 15% – Grenze gilt.

      In Nordrhein-Westfalen ist in die Kappungsgrenze in 18 Kommunen auf 15 % gesenkt. Diese Regelung gilt voraussichtlich bis zum 30.06.2025. Von der reduzierten Kappungsgrenze sind unter anderem die Regierungsbezirke Düsseldorf und Köln betroffen. Im Regierungsbezirk Köln gilt die gesenkte Kappungsgrenze unter anderem in den Städten Bergisch Gladbach, Bonn, Brühl, Hürth, Leverkusen, Wesseling, und vielen weiteren.

      Regelungen zur Senkung der Kappungsgrenze werden oftmals auf ihre Rechtsmäßigkeit geprüft. Hierzu hat der BGH 2015 die Berliner Kappungsgrenzen – Verordnung für verfassungsgemäß empfunden.

      Gerne beraten wir Sie zu diesem Thema und beantworten nähere Fragen.

       


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      Kündigung von Gewerbemietverträgen

      Zur Schriftformkündigung von Gewerbemietverträgen

      Gewerbemietverträge werden oft über Zeiträume von 10 Jahren oder länger geschlossen – in dieser Zeit kann sowohl auf Vermieter- als auch auf Mieterseite vieles passieren, das eine der beiden Parteien dazu bewegt, sich nicht länger am Vertrag festhalten lassen zu wollen. Auch ein Dritter, der als Erwerber einer Immobilie kraft Gesetzes in den bestehenden Mietvertrag eintritt („Kauf bricht nicht Miete“), hat oft Interessen, die mit dem Fortbestehen des Mietvertrages in Konflikt stehen.

      Das bestehende Mietverhältnis zu beenden, ist jedoch gar nicht so einfach.

      Ist der Mietvertrag befristet und somit für einen bestimmten Zeitraum fest abgeschlossen, ist die ordentliche Kündigung für diesen Zeitraum für beide Seiten ausgeschlossen. Er endet automatisch erst mit Ablauf der Mietzeit.

      Das kann für die jeweiligen Parteien eine echte Herausforderung darstellen – müssen sie es doch so lange mit dem unliebsamen Vertragspartner aushalten, bis dieser ihnen einen Grund zur außerordentlichen Kündigung liefert. Unter Umständen passiert das nie und sie sind bis zum Ende der Mietzeit gebunden.

      Einen möglichen Ausweg aus dieser Misere bietet hier die sog. Schriftformkündigung.

      Nach § 550 BGB müssen Mietverträge, deren Vertragslaufzeit länger beträgt als ein Jahr, dem Schriftformerfordernis genügen.

      Die eigentliche Idee hinter dem Schriftformerfordernis ist es, den Parteien bereits vor Vertragsschluss anzuzeigen, dass es sich hier um eine ernstzunehmende Verpflichtung handelt. Sie sollen vor unbedachten und vorschnellen Entscheidungen geschützt werden. Hinzu kommt, dass die Abreden bezüglich des Vertragsinhalts so beweisbar sind. Im Übrigen dient das Schriftformerfordernis dem berechtigten Interesse eines möglichen Erwerbers, sich zuverlässig über bereits existierende Mietverträge zu informieren – denn, wie oben bereits erwähnt, tritt er in diese ein.

      Während § 550 BGB das Erfordernis der Schriftform statuiert, ist die Schriftform selbst in § 126 BGB geregelt. Hiernach braucht es beim Mietvertrag die Unterzeichnung beider Vertragsparteien auf derselben Urkunde. Sie muss eigenhändig durch Namensunterschrift erfolgen.

      Weitere Voraussetzung ist, dass alle wesentlichen Vertragsbestandteile enthalten sind. Namentlich: die Vertragsparteien, der Mietgegenstand, die Miethöhe und die Dauer des Mietvertrages (BGH NJW 2008, 2181). Hierbei handelt es sich zugleich um das Mindeste, das ein Erwerber gegenüber den bisherigen Mietern zu übernehmen hat, wenn er in den bestehenden Mietvertrag eintritt.

      Die Nichteinhaltung der Schriftform führt abweichend von § 125 Satz 1 BGB nicht zur Nichtigkeit des Vertrages. Es ist also nicht so, dass man, hat man einen Formfehler gefunden, sofort aus dem Vertragsverhältnis befreit ist.

      Der Vertrag gilt aber als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und ist gem. § 550 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzeitig kündbar. Beide Vertragsparteien sind dann nicht mehr an die vertraglich vereinbarte Mietdauer gebunden. Innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfristen ist das Mietverhältnis dann zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Mietobjekts kündbar. Somit darf sich jede Vertragspartei auch noch Jahre nach dem Abschluss eines Mietvertrages auf die fehlende Schriftform berufen.

      Die Kündigungsfristen richten sich nach den für das jeweilige Mietverhältnis geregelten Vorschriften. Nach § 580a Abs. 1 Nr. 3 und Abs. 2 BGB ist die ordentliche Kündigung für Gewerberaummietverträge am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig.

      Zwischenzeitlich ist in der juristischen Literatur und Rechtsprechung diskutiert worden, ob eine Kündigung, die auf § 550 BGB gestützt war, wegen Verstoß gegen Treu und Glauben unwirksam ist, wenn im Vertrag eine Klausel enthalten war, welche den Anspruch auf Nachholung der Schriftform begründete. Jedoch hat der Bundesgerichtshof in einem Ende 2017 veröffentlichten Urteil entschieden, dass die in langfristigen Gewerberaummietverträgen üblicherweise vereinbarten sog. „Schriftformheilungsklauseln“ stets vollständig unwirksam sind (BGH, Urteil v. 27.09.2017, Az. XII ZR 114/16). Die Rechtsprechung diesbezüglich kann sich in der Zukunft jedoch selbstverständlich auch diametral ändern.

      Von größerer Bedeutung ist aktuell der Versuch des Bundesrates, mit einem Gesetzentwurf zur Abschaffung des § 550 BGB die Schriftformkündigung nur noch einem – von außen in das Mietverhältnis eintretenden – Erwerber einzuräumen und dies auch lediglich drei Monate ab Kenntnis der Schriftformverletzung. Dem Mieter sowie dem ursprünglichen Vermieter soll ein schriftformbedingtes Recht zur Kündigung pauschal versagt werden.

      Über den Entwurf muss allerdings im Bundestag noch beraten und abgestimmt werden. Es kann also sein, dass dieses Gesetz letztlich gar nicht oder in abgeänderter Form verabschiedet wird. Solange über den Entwurf nicht entschieden worden ist, gilt für alle Beteiligten – Mieter wie Vermieter wie Erwerber – weiter das bisher Gesagte.

      Zur Veranschaulichung der Thematik folgt abschließend ein tabellarischer Überblick über die verschiedenen Arten von Schriftformverstößen. Behandelt werden hier lediglich die wesentlichen und in der Praxis bedeutsamen Verstöße gegen das Erfordernis des § 126 BGB.

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      Anfängliche Schriftformverstöße


      • Fehlende Unterschrift

      Eine Unterschrift auf der ersten Seite genügt nicht (OLG Düsseldorf MietRB 2012, 40 = MDR 2012, 20). Jedoch ist es ausreichend, wenn beide Parteien auf der letzten Seite unterschreiben und der Vertrag im Übrigen den Anforderungen der sog. Einheit der Urkunde genügt.

      • Unbestimmte Vertragsparteien

      Es genügt, wenn die Vertragsparteien bestimmbar sind. Unabsichtliche Falschbezeichnungen sind formunschädlich. Ausnahme: Ein Grundstückserwerber muss erkennen können, wer der Vertragspartner ist (KG, GE 2003, 1155).

      • Fehlen wesentlicher Vertragsbestimmungen

      Alle wesentlichen Vertragsbestimmungen müssen sich aus der Vertragsurkunde ergeben. Zu den wesentlichen Vertragsbestimmungen gehört auch die Angabe, wann ein befristetes Mietverhältnis beginnt/endet.

      Beispiele für wesentliche Vertragsbestimmungen:

      • Fälligkeit: Fälligkeit der Miete abweichend von den gesetzlichen Regeln (BGH ZMR 2008, 105) oder statt Vorfälligkeit eine Fälligkeit zum Monatsende (KG GE 2014, 120 = IMR 214, 16).
      • Mietdauer: Beginn der Mietdauer muss sich aus der Urkunde ergeben (OLG Jena ZMR 1014, 119) und bestimmbar sein. Wird ein mit dem Übergabetermin nicht übereinstimmender Vertragsbeginn festgelegt, ist dies schriftlich festzuhalten (OLG Brandenburg NZM 2008, 406). Ebenso wenn das Mietverhältnis nach Kündigung fortgesetzt wird (BGH ZMR 1998, 612).
      • Ausschluss von Kündigungsgründen (BGH ZMR 2007, 531).
      • Hausordnung: wenn deren Nichteinhaltung ausdrücklich eine Vertragsverletzung qualifiziert (OLG Naumburg WuM 2000, 671).
      • Recht zur Untermiete: dauerhaftes Recht zur Untervermietung.
      • Mängelhaftung: vom Gesetz abweichende Regelungen über die Mängelhaftung (BGH ZMR 2005, 534).
      • Zusagen und Zusicherungen zur Beschaffenheit der Mietsache (Eckert NZM 2001, 409).

      Die Anforderungen erstrecken sich auch auf alle Nebenabreden.

      D.h.: Neben den wesentlichen Vertragsbestandsteilen müssen auch alle Abreden, die nach dem Willen der Vertragsparteien von wesentlicher Bedeutung sind, schriftlich niedergelegt sein (OLG Düsseldorf ZMR 2014, 628).  Ausnahme: Ganz unwesentliche Nebenabreden (OLG Hamm ZMR 1998, 622).

      Beispiele für formbedürftige Nebenabreden:

      • Vertraglich gemietet sind lediglich 300 qm Ladenfläche, um das Gebäude herum werden jedoch weitere 900qm genutzt, was für den Mietzweck wesentlich ist (OLG Dresden ZWR 2016, 27).
      • Unentgeltlich genutzte Stellflächen, Lager-/Kellerräume (OLG Rostock ZMR 2008, 958).

      Nachträgliche Schriftformverstöße


      • Austausch des Mietobjekts

      (Neuhaus ZMR 2014, 95),

      • rechtsgeschäftlicher Mieter- oder Vermieterwechsel (BGH XII ZR 251/97),
      • Austausch der Mieter (Eintrittserklärung),
      • Reduzierung der Mietfläche (OLG Düsseldorf GE 2003, 251),
      • bauliche Veränderungen am Mietobjekt

      (KG GE 2007,149),

      • dauerhafte Änderung der Miethöhe (OLG Düsseldorf WE 2004, 16)

      – Ausnahme: Erhöhungen nach §§ 558 ff. BGB (Sonderregelung: für die Erklärung des Vermieters genügt Textform, die Zustimmung des Mieters ist formfrei) -,

      • Vereinbarungen über die Umlegung von Mietnebenosten (LG Duisburg WuM 1997, 671),
      • geldwerte Sach- oder Dienstleistungen (Leo MDR 2004, 261),
      • Einigung über die Nebenkostenvorauszahlungen (KG bei Bieber GE 2004, 404),
      • Erhöhung der Nebenkostenpauschale,
      • zusätzliche Betriebskosten (Böttcher/Schnapp WE 2006, 160).

      Bestätigungsschreiben des Vermieters über mündliche Vereinbarungen müssen auch vom Mieter unterzeichnet werden (BGH XII ZR 68/10 = ZMR 2014, 868).

      Bei einer Vermietung vom Reißbrett (im Planungsstadium vor Fertigstellung) muss bei einer Änderung der Planung der vermieteten Räume ein formgültiger Änderungsvertrag geschlossen werden – das bloße Austauschen der Pläne genügt zur Wahrung der Schriftform nicht (Luckey GE 2004, 285).