Berliner Vorkaufsrecht Praxis gestoppt

Vorkaufsrecht: Mit Urteil vom 09.11.2021 hat das Bundesverwaltungsgericht (Az.: 4 C 1.20) in Leipzig entschieden, dass das bisherige Vorkaufsrechtspolitik der Berliner Stadtverwaltung auch nicht zum Zwecke des Milieuschutzes rechtmäßig sei.

Um gegen rasant steigende Mieten vorzugehen, hat sich in Berlin und anderen Großstädten mit einem angespannten Wohnungsmarkt eine sog. Vorkaufsrechtspraxis durchgesetzt. Dies ermöglicht der betroffenen Gemeinde, Häuser und Wohnungen zu kaufen, bevor diese in die Hände von Immobilienunternehmen oder Investoren gelangen. Somit soll verhindert werden, dass insbesondere große Immobilienunternehmen die Häuser aufwendig renovieren und schließlich zu wesentlich höheren Mietpreisen anbieten. Die ursprünglichen Käufer können das Vorkaufsrecht dabei nur abwenden, wenn sie sich dazu bereit erklären, Abwendungsvereinbarungen zu unterzeichnen, die eben solche Vorgehensweisen ausschließen.

Der Sachverhalt

Vorliegend wollte ein Immobilienunternehmen ein Mietshaus mit 20 vermieteten Wohnungen in Berlin Kreuzberg erwerben. Die Berliner Bezirksregierung hat dem Vorhaben jedoch vorerst einen Riegel vorgeschoben und drohte, ihr (vermeintliches) Vorkaufsrecht auszuüben. Sie forderte das Immobilienunternehmen zur Abwendung des Vorkaufsrechts auf, eine Abwendungsvereinbarung zu unterzeichnen, die insbesondere Luxussanierungen und starke Mieterhöhungen ausschließen sollte. Da das Unternehmen sich weigerte dieser Vereinbarung zu entsprechen, übte die Bezirksregierung das Vorkaufsrecht endgültig zugunsten einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft aus. Die Klagen des Immobilienunternehmens hatten zunächst vor dem Verwaltungs- und Oberverwaltungsgericht keinen Erfolg. Nun gab das Bundesverwaltungsgericht der Klage jedoch statt.

Das Gericht führte dabei zur Begründung an, dass lediglich die Befürchtung, Altbewohner könnten verdrängt werden, nicht ausreiche, um ein Vorkaufsrecht geltend zu machen. Insbesondere sei das Vorkaufsrecht ausgeschlossen, sofern das Grundstück entsprechend den Zielen oder Zwecken der städtebaulichen Maßnahmen bebaut ist und genutzt wird und ein auf ihm errichtetes Gebäude keine Mängel aufweist.

Berlins Senator für Stadtentwicklung und Wohnen, Sebastian Scheel (Linke) bezeichnete das Urteil als „katastrophal“ für Berliner Altbewohner. Gleichzeitig kündigte er an, einen Gesetzesvorschlag, der den Kommunen wieder mehr Handlungsmöglichkeiten einräumen soll, in den Bundestag einzubringen.  Es bleibt allerdings abzuwarten, welche Folgen das Urteil nun konkret mit sich zieht. Möglicherweise nimmt die Bezirksregierung das Urteil auch zum Anlass, den längst überfälligen Wohnungsneubau voranzutreiben – das fordert zumindest die Immobilienwirtschaft und IVD-Vizepräsident Dirk Wohltorf.


Share-Deal und Grunderwerbssteuerreform

Share-Deals und Grunderwerbssteuerreform

Der Finanzausschuss des Bundestags hat nach jahrelangen Verhandlungen ein Gesetz beschlossen, welches künftig Steuervorteile im Rahmen von Share-Deals verhindern soll.
Beim Share-Deal konnte bislang durch den Erwerb von Immobilien über Geschäftsanteile die Grunderwerbssteuer umgangen werden, die je nach Bundesland bis zu 6,5 % des Kaufpreises ausmacht. Anstelle des Verkaufs der Immobilie selbst (Asset-deal), werden bei einem Share-Deal die Anteile an der immobilienhaltenden Gesellschaft veräußert.
Durch die Änderung des Grunderwerbssteuergesetzes wird bewirkt, dass nunmehr bereits ab dem Übergang von Anteilen in Höhe von 90 % einer Immobiliengesellschaft innerhalb von 10 Jahren die Grunderwerbssteuer anfällt. Teilweise wurde sogar eine Herabsenkung der Grenze zur Steuerpflichtigkeit auf 75 % gefordert, letztendlich hat man sich aber auf 90 % geeinigt. Zuvor wurde die Steuer erst dann fällig, wenn 95 % der Anteile innerhalb von fünf Jahren übertragen wurden. Daher muss bei Share-Deals in Zukunft der Verkäufer mindestens zehn Jahre lang zu einem Anteil von mindestens 10,1 % beteiligt bleiben.
Weiterhin wurde auch ein neuer Grundsteuertatbestand für Kapitalgesellschaften eingeführt. Hierbei werden im Blick auf die steuerauslösende Schwelle nunmehr nicht nur die beim Erwerber vereinigten Anteile, sondern sämtliche bewegten Anteile betrachtet. Dadurch bleibt die Transaktion auch dann nicht unter der Schwelle zur Steuerpflichtigkeit, wenn der Mehrheitsanteil an einen Haupt- und der Minderheitsanteil an einen Co-Investor veräußert wird. Der sofortige steuerfreie Erwerb unter Einbeziehung eines Co-Investors bei Kapitalgesellschaften ist somit nicht mehr möglich.
Des Weiteren wird eine Börsenklausel eingeführt. Diese soll sicherstellen, dass der Handel mit Aktien an einer anerkannten Börse nicht nebenher die Grunderwerbssteuer auslöst. Die Entstehung der Steuer sei für den Käufer nämlich kaum absehbar und unkontrollierbar. Jedoch bezieht sich die Befreiung von der Steuer wohl nicht auf den Fall einer vollständigen Übernahme von Aktengesellschaften über ein öffentliches Übernahmeangebot.
All diese Änderungen sollen im Ergebnis dazu führen, dass zahlreiche Share-Deals, die Steuerersparnisse in einem hohen Maße ermöglichten, künftig nicht mehr möglich sein werden. Bislang sollen durch Share-Deals Steuereinnahmen in Milliardenhöhe verhindert worden sein.
Die Gesetzesänderung soll zum 01. Juli in Kraft treten. Jedoch gelten die bisherigen Regelungen, also insbesondere die 95%-Grenze, subsidiär fort. Auf diesem Wege soll verhindert werden, dass es sog. „Übergangsgewinner“ geben wird, die etwa nach Inkrafttreten der Gesetzesänderung steuerfrei von beispielsweise 94% auf 100% aufstocken könnten. Bei Kapitalgesellschaften führt dies im Hinblick auf Anteilsvereinigungen nach altem Recht zu einer ewigen Überwachungsfrist. Personengesellschaften erhalten, sofern die bisher geltende 5-Jahres-Frist bereits abgelaufen war, Vertrauensschutz.
Ob die Gesetzesänderung tatsächlich die langjährige Diskussion zu diesem Thema beendet und die bezweckte Planungssicherheit eintritt, bleibt abzuwarten. Wir verfolgen die Entwicklungen zu diesem Thema selbstverständlich weiter und halten Sie hierzu auf dem Laufenden.

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Das neue Maklerrecht

Das neue Maklerrecht ab dem 23.12.2020


Mit der Verabschiedung eines neuen Gesetzes „über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ wird der Erwerb einer Immobilie für Verbraucher in Zukunft günstiger.
Aufgrund der neu gefassten Regelungen des Maklerrecht im BGB soll insbesondere die Maklercourtage besser verteilt werden. Der Verkäufer einer Immobilie muss bei der Beauftragung eines Maklers, der für beide Parteien tätig wird, die Courtage mindestens zur Hälfte selbst tragen. Anders gesagt: Der Makler kann seine Vergütung nur von beiden Parteien zu gleichen Teilen verlangen. Soweit er für eine der Parteien unentgeltlich tätig wird, kann er auch von der jeweils anderen Partei keine Vergütung verlangen. Dies gilt für den Verkauf von Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen – mithin nicht für gewerbliche Immobilien.
Bislang wurden die Kosten eines vom Verkäufer beauftragten Immobilienmaklers häufig auf den Käufer abgewälzt, sodass diesem regelmäßig hohe Kosten entstanden. Das neue Gesetz soll Verbraucher hiervor schützen und sie zu mehr Immobilienkäufen motivieren, indem die Kaufnebenkosten gesenkt werden. Unternehmer sind von der Regelung ausgenommen, hier kann die Maklercourtage wie bisher auf den Käufer abgewälzt werden. Unerheblich ist jedoch, ob der Makler gewerblich tätig wird. Auch wenn dieser nur gelegentlich als Makler auftritt, ist er von der neuen Regelung betroffen.
Des Weiteren ist auch eine neue Formvorschrift für Maklerverträge vorgesehen. Es muss nun die Textform eingehalten werden. Hierfür reicht bereits eine E-Mail oder ein Telefax aus. Verträge, welche die Textform nicht beachten sind unwirksam und entfalten keine Rechtswirkungen.
Gerne beraten wir Sie zu diesem Thema und beantworten nähere Fragen.

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