BGH verpflichtet Eigentümer zur Sanierung von Problemimmobilien

Gute Nachrichten für sanierungswillige Eigentümer. Mit seinem Urteil vom 15.10.2021 (Az. V ZR 225/20) hat der BGH nun die Pflichten von Eigentümern zur Sanierung gestärkt, nur wenige Ausnahmen werden anerkannt.

Hintergrund war die Klage einer GmbH, die Eigentümerin von mehreren Etagen eines Parkhauses ist und diese an ein Hotel vermieten möchte. Wegen Mängeln beim Brandschutz hatten die Miteigentümer des Parkhauses jedoch mehrheitlich ein Nutzungsverbot für das gesamte Parkhaus ausgesprochen. Während das Landgericht München I zunächst entschieden hatte, dass im vorliegenden Fall aufgrund zu hoher Kosten auf eine Sanierung verzichtet werden könne, entschied der BGH nun zugunsten der Klägerin.

Zur Begründung: Ein Nutzungsverbot durch die Eigentümergemeinschaft könne grundsätzlich zwar ausgesprochen werden, dieses allerdings nur bei drohender Gefahr.  Zu hohe Kosten allein befreien Eigentümer ebenso wenig von der Pflicht zur Sanierung wie mangelnde Instandhaltung oder Überalterung. Dieses sei nur bei Zerstörung durch punktuelle Ereignisse möglich, wie beispielsweise als Folge von Bränden oder Überflutungen.

Gerade bei jahrelangem Verfall kann sich eine Beurteilung jedoch als schwierig erweisen. In Paragraph 22 des Wohnungs­eigentums­gesetzes (§22 WEG) heißt es: „Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wieder­aufbau nicht beschlossen oder verlangt werden.“ Hierfür sei aber ein Vorher-Nachher-Vergleich vonnöten, so die Richterin.

Ursprünglich war das Gesetz, welches Eigentümer im Falle von Zerstörung von ihren Sanierungspflichten entbindet, bereits 1951 in Kraft getreten. Damals standen aber wohl vordergründig eher Zerstörungen in Folge von Bombenangriffen im Fokus. Erst jetzt wurde der Umgang mit „Problemimmobilien“ neu thematisiert.

Der Eigentümerverband Haus & Grund begrüßt die Entscheidung des BGH. Eigentümer bekämen somit nicht nur grundsätzlich das Recht zur Sanierung; hinzukommt, dass die Kosten für die Sanierung von Gemeinschaftseigentum nun die gesamte Eigentümergemeinschaft zu tragen haben. Außerdem könnten Eigentümer nicht länger darauf spekulieren, eine Immobilie verfallen zu lassen, um an dieser Stelle neu zu bauen, so der Geschäftsführer der Haus & Grund, Gerold Happ.

Wie viele Fälle tatsächlich von diesem Urteil betroffen sein werden, bleibt abzuwarten. Dass ein bewohntes Gebäude von den Behörden für unbenutzbar eingestuft wird, ist wohl selten der Fall, weshalb eher ungenutzte Immobilien betroffen sein werden.

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