Bundesverfassungsgericht: Berliner Mietendeckel verfassungswidrig (Beschluss vom 25.03.2021, 2 BvF 1/20, 2 BvL 4/20, 2 BvL 5/20)

Um den zuletzt stark steigenden Mieten entgegen zu treten, hat das Land Berlin den sog. „Berliner Mietendeckel“, das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln), auf den Weg gebracht. Nicht nur Immobilienkonzerne und Vermieter, sondern auch Bundestagsabgeordnete von FDP und CDU/CSU zweifelten daraufhin an der Rechtmäßigkeit des Gesetzes und stellten beim Bundesverfassungsgericht einen Normenkontrollantrag. Nun hat das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe seine Entscheidung (Az.: 2 BvF 1/20 u.a.) gefällt: Der Berliner Mietendeckel ist verfassungswidrig und damit nichtig.

Was hat der Mietendeckel geregelt?

Durch das Gesetz der rot-rot-grünen Regierung wurden die Mieten in der Hauptstadt mit Wirkung ab dem 23.02.2020 auf dem Stand von Juni 2019 eingefroren. Geplant war, einen Anstieg der Mieten bis 2022 gänzlich zu verbieten und auch anschließend lediglich einen Anstieg von 1,3% jährlich zu gewähren. Neue Mietverträge mussten sich an einer von der Berliner Senatsverwaltung festgelegten Obergrenze orientieren und durften diese nicht überschreiten. In einem zweiten Schritt durften ab dem 23.11.2020 Mieten, die mehr als 20% über der gesetzlich vorgeschriebenen Obergrenze lagen, nicht mehr verlangt werden und mussten ebenfalls angepasst werden. Die Regelung war zunächst auf fünf Jahre befristet und enthielt u.a. Ausnahmen für Neubauwohnungen, die frühestens zum 01.01.2014 bezugsfertig wurden.

Weshalb ist das nun verfassungswidrig?

Die Festsetzung der Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten wird, fällt nach Art. 70,72 Abs. 1 GG in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit. Das bedeutet konkret, die Länder dürfen von ihrem Gesetzgebungsrecht nur Gebrauch machen, solange und soweit der Bund noch keine abschließende Regelung getroffen hat. Mit der Modernisierung des Mietrechts hat die Bundesregierung allerdings bereits eine sog. Mietbremse in §§ 556 – 561 BGB bestimmt. Das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe hat nun eindeutig bestimmt: Diese Regelungen sind abschließend. Somit tritt eine Sperrwirkung ein; die Länder dürfen keine eigenständigen Regelungen zum Mietpreisrecht mehr treffen. Das Vorgehen des Landes Berlin war daher unrechtmäßig und das erlassene Gesetz verfassungswidrig.

Wie sieht die bundesrechtliche Mietpreisbremse aus?

Bis zur Modernisierung des Mietrechts konnten Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrages die Miethöhe frei bestimmen. Durch den 2015 neu eingeführten §§556 d Abs. 1 BGB ist diese Praxis weitestgehend abgeschafft. Im Grundsatz dürfen nur noch Mieten 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete angesetzt werden. Ausnahmen bestehen für modernisierten Wohnraum und bereits vor in Kraft treten des Gesetzes geschlossene Mietverträge.

Welche Folgen hat das Urteil?

Zunächst greifen nun erst einmal wieder die bundesrechtlichen Regelungen zum Mietpreisrecht. Weiterhin können Vermieter grundsätzlich den (zu Unrecht) reduzierten Teil der Miete ab dem 23.02.2020 auch rückwirkend verlangen. Sofern die ortsübliche Miete noch nicht erreicht ist, können die Mieten bei laufenden Verträgen um bis zu 15% in den nächsten drei Jahren steigen. Neue Mietverträge dürfen die ortsübliche Miete wieder um bis zu 10% übersteigen.
Die Entscheidung in Gänze finden Sie hier. Gerne beraten wir Sie zu diesem Thema und beantworten nähere Fragen.