Die Mietpreisbremse

Etwa 50 % der Bevölkerung in Deutschland wohnen zur Miete. Für Vermieter ist der deutsche Wohnungsmarkt mit seinem großen Wohnungsbestand europaweit quantitativ ungeschlagen. Zeitgleich beklagen sich viele Mieter über zu hohe Mietpreise. Insbesondere in Metropolen wie München, Frankfurt am Main oder Köln stiegen die Mietpreise in den letzten Jahren deutlich.

Um den weiteren Anstieg der Mieten im Wohnungsmarkt für die Mieter zu verlangsamen, wurde im Juni 2015 die sogenannte Mietpreisbremse eingeführt. Wir haben für Sie wichtige Elemente der Mietpreisbremse zusammengefasst und erläutert.

Die Mietpreisbremse soll grundsätzlich verhindern, dass die Mietpreise von Wohnungen – über ein bestimmtes Maß hinaus – steigen. Eine gesetzliche Definition für den Begriff der Mietpreisbremse gibt es bislang nicht. Vom Begriff der „Mietpreisbremse“ wird häufig im Zusammenhang mit der Begrenzung der Miethöhe bei Neu- oder Wiedervermietung von Wohnungen gesprochen. Darüber hinaus wird der Begriff für die 2013 eingeführte Möglichkeit, die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in Bestandsmietverhältnissen zu senken, verwendet.

Jedes Bundesland entscheidet grundsätzlich in eigenem Ermessen über die Umsetzung und Ausgestaltung des Mietspiegels.

Mietpreisbremse bei Neu- oder Wiedervermietung

Das Gesetz zur Mietpreisbremse bei Neu- oder Wiedervermietung von Wohnungen sieht vor, dass die Miete zu Beginn eines Mietverhältnisses maximal 10 % über der ortsüblichen Miete liegen darf, vgl. § 556d BGB, sofern der Wohnraum in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnraum liegt. Von dieser Regelung sind Neubauten und umfassend sanierte Wohnungen grundsätzlich ausgenommen. Für welche Gebiete die sogenannte Mietpreisbremse gelten soll, das heißt, welches bestimmte Gebiet als Gebiet mit angespannten Wohnraum definiert, können die Bundesländer für 5 Jahre per Rechtsverordnung bestimmen. Einige Bundesländer machen von dieser Möglichkeit Gebrauch und definieren jeweils Gebiete, die der Mietpreisbremse unterliegen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen per gesetzlicher Definition vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.

Die erlassenen Rechtsverordnungen wurden in mehreren Bundesländern von den Gerichten wegen formeller Fehler bei Erlass der Verordnungen für unwirksam erklärt. Der BGH verdeutlicht, dass Verordnungen zur Umsetzung der Mietpreisbremse einer Begründung bedürfen. Es sei nicht ausreichend die Begründung der Verordnung nachträglich zu erlassen.

Im August 2019 entschied das Bundesverfassungsgericht, dass die gesetzlichen Vorschriften zur Mietpreisbremse die Vermieter in ihren Rechten nicht beeinträchtigen und verfassungsgemäß sind.

Der Bundestag hat im Februar 2020 beschlossen, die Ermächtigungsgrundlage der Bundesländer bezüglich der Umsetzung der Mietpreisbremse bis zum 31.12.2025 zu verlängern.

Im Anschluss haben wir eine Tabelle für Sie erstellt, welche Ihnen eine Übersicht über die Bundesländer gibt, die die Mietpreise (Stand: 14.01.2021) umgesetzt haben.

Mietpreisbremse bei bestehenden Mietverträgen

Bei bestehenden Mietverträgen gilt die sogenannte Kappungsgrenze, §558 Abs. 3 S. 1 BGB. Der Vermieter darf die Miete also innerhalb von 3 Jahren um maximal 20 % erhöhen. Dennoch ist die Mieterhöhung zunächst durch die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann unter anderem durch Faktoren wie einen Mietspiegel, Vergleichswohnungen, Sachverständigengutachten oder durch eine Auskunft aus einer Mietdatenbank nachgewiesen werden.

Der Mietspiegel gibt an, welche Preise für Mietwohnungen in der Gemeinde in den vergangenen Jahren üblicherweise verlangt wurden.

Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen sind nicht von der Beschränkung auf die ortsübliche Vergleichsmiete betroffen. Hierzu sind Sondervorschriften im Gesetz verankert.

Ebenso wenig betroffen sind Vermieter, die mit ihren Mietern bereits vorher eine höhere, als die ortsübliche Vergleichsmiete vereinbart haben, §556e BGB. Der Vermieter kann in solchen Fällen nach wie vor die vereinbarte Miete verlangen, diese aber grundsätzlich nicht mehr erhöhen. Bei bereits vereinbarten Staffelmieten ist sowohl auf die Ausgangsmiete, als auch auf jede einzelne Mietstaffel (ab dem Zeitpunkt, an dem die jeweilige Mietstaffel gelten soll) abzustellen, §557a BGB.

Ausnahme – Kappungsgrenze auf 15 %

Seit 2013 können Bundesländer per Rechtsverordnung Gebiete mit gefährdeter Wohnraumversorgung bestimmen. In diesen Gebieten ist die Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum gefährdet. Hier beträgt die Kappungsgrenze nicht 20 %, sondern grundsätzlich 15 %, § 558 Abs. 3 S.1 BGB. Durch die Kappungsgrenze – auch Mietpreisdeckel – soll verhindert werden, dass die Mieten in Bestandsmietverhältnissen enorm steigen. Bundesländer können diese Gebiete für bis zu fünf Jahren festlegen.

Bundesländer wie Nordrhein-Westfalen, Bayern, Hamburg und weitere haben Gebiete bestimmt, in denen die reduzierte 15% – Grenze gilt.

In Nordrhein-Westfalen ist in die Kappungsgrenze in 18 Kommunen auf 15 % gesenkt. Diese Regelung gilt voraussichtlich bis zum 30.06.2025. Von der reduzierten Kappungsgrenze sind unter anderem die Regierungsbezirke Düsseldorf und Köln betroffen. Im Regierungsbezirk Köln gilt die gesenkte Kappungsgrenze unter anderem in den Städten Bergisch Gladbach, Bonn, Brühl, Hürth, Leverkusen, Wesseling, und vielen weiteren.

Regelungen zur Senkung der Kappungsgrenze werden oftmals auf ihre Rechtsmäßigkeit geprüft. Hierzu hat der BGH 2015 die Berliner Kappungsgrenzen – Verordnung für verfassungsgemäß empfunden.

Gerne beraten wir Sie zu diesem Thema und beantworten nähere Fragen.