Ausgangslage:

Erlasse des Ministeriums für Arbeit, Gesundheit und Soziales NRW vom 15.03./17.03. & 18.03.2020:

Folgende Einrichtungen, Begegnungsstätten und Angebote sind zu schließen beziehungsweise einzustellen:

Alle Kneipen, Cafés, Opern- und Konzerthäuser (ab 16. März), alle Messen, Ausstellungen, Freizeit- und Tierparks und Anbieter von Freizeitaktivitäten (drinnen und draußen), Spezialmärkte und ähnliche Einrichtungen, Reisebusreisen, jeglicher Sportbetrieb auf und in allen öffentlichen und privaten Sportanlagen sowie alle Zusammenkünfte in Vereinen (ab 17. März), Spielhallen, Spielbanken, Wettbüros und ähnliche Einrichtungen (ab 16. März), Prostitutionsstätten, Bordelle und ähnliche Einrichtungen (ab 16. März).

Das führt viele Unternehmen und Betriebe in die Krise. Die Unsicherheit ist aufgrund der Vielzahl täglicher, sich überholender Meldungen groß. Neben den weiterlaufenden Gehältern für Mitarbeiter, laufenden Steuervorauszahlungen, u.a., zählen zu den wesentlichen Fixkosten der Betriebe die laufenden Mietzahlungen für die Gewerbeflächen. Viele Unternehmer, deren Betrieb untersagt wurde, fragen sich nun, ob diese Zahlungen weiter zu leisten sind.

Auswirkungen auf (Gewerberaum-)Mietverträge:

Die Erlasse selbst haben keine Auswirkungen auf die Wirksamkeit des Mietvertrages.

Lesen Sie hier: Neuigkeiten zur Schriftformkündigung von Gewerbemietverträgen!

IfSG-Erlasse als Mangel der Mietsache?

Zu denken wäre allenfalls an eine Mangelhaftigkeit der Mietsache, die u.a. zur Minderung der Miete berechtigen würde. An dieser Stelle eine Pauschalierung vorzunehmen, wäre vermessen. Gerade in vielen Gewerberaummietverträgen finden sich üblicherweise Klauseln, die eine Minderung nur bei anerkannten oder rechtskräftig zwischen den Parteien festgestellten Mängeln zulassen. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass der Mieter zunächst die volle Miete weiterzahlen muss und den Minderungsbetrag (lediglich) zurückfordern kann.

Unmöglichkeit der Nutzung als Mietsache?

Viele Gewerberaummietverträge regeln detailliert den Miet- und Nutzugszweck. Sollte sich dieser auf die Ausübung eines – nunmehr untersagten – konkreten Betriebs richten, wäre zu prüfen, ob eine Unmöglichkeit der Nutzung aufgrund behördlicher Anordnung gegeben ist. Für den Zeitraum der Unmöglichkeit der Nutzung wäre der Mieter von der Gegenleistung befreit. Ob die Auferlegung derartiger behördlicher Betriebsuntersagungen oder -beschränkungen allerdings der Risikosphäre des Mieters oder Vermieters zuzuordnen ist, ist unklar. Der Vermieter kann die Flächen schließlich ebenso wenig wie der Mieter für die Dauer der behördlichen Maßnahme nutzen. In der Rechtsprechung ist lediglich eindeutig geklärt, dass der Vermieter die baurechtliche Zulässigkeit des Mietobjekts zu verantworten hat. Eine – beispielsweise gewerberechtliche – behördliche Schließung des Betriebs ist auf der anderen Seite dem Mieter zuzurechnen. Rechtssicherheit ist damit ebenso wenig wie eine kurzfristige Entlastung gegeben.

Verhandlung zwischen den Mietparteien

Derzeit praktikabel ist allenfalls eine zu verhandelnde individuelle Lösung zwischen Mieter und Vermieter zu finden. Neben Mietreduzierungen für einen festzulegenden Zeitraum gegen z.B. Verlängerung der Mietzeit und (Teil-)Stundungen der Mietzahlungen gibt es viele weitere mögliche Ergebnisse derartiger Verhandlungen. Sollte ein befristeter Mietvertrag, ggfs. mit Verlängerungsoptionen geschlossen worden sein, ist hier insbesondere auf die Schriftform zu achten. Ein erheblicher Verstoß gegen die Schriftform des Vertrages lässt diesen zu einem unbefristeten Vertrag werden, der grundsätzlich mit einer Frist von sechs Monaten zum Ende des Quartals kündbar ist. Hierzu haben wir – krisenunabhängig – in der Vergangenheit viele Mietvertragsparteien beraten, sodass wir auf einen umfangreichen Erfahrungsschatz zurückgreifen können.

Ausblick:

Nach einem Bericht des Spiegel (Stand: 21.03.2020, 11:17 Uhr, https://www.spiegel.de/politik/deutschland/corona-krise-mietern-soll-nicht-gekuendigt-werden-duerfen-a-58719ba3-8f34-4bc1-960f-fd34084c75d9?sara_ecid=soci_upd_KsBF0AFjflf0DZCxpPYDCQgO1dEMph)
liegt derzeit eine Gesetzesvorlage der Bundesregierung vor, die eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges von Mietzahlungen verhindern soll, sofern sich der Zahlungsverzug im Zeitraum vom 01. April 2020 bis zum 30. September 2020 ergeben hat. Ob der Gesetzesentwurf zwischen Wohn- und Gewerberaummietverhältnissen unterscheidet, ist derzeit unklar. Die Mieten sollen allerdings nicht entfallen, sondern nachgezahlt werden müssen.
Daneben werden fast täglich weitere Meldungen über die Zurverfügungstellung neuer staatlicher Hilfen für Betriebe und Unternehmen abgesetzt, die wir eingehend beobachten.
Einstweilen bleibt es dabei, dass Mieter und Vermieter eine Verhandlungslösung finden sollten, die eine (Teil-)Stundung der Mietzahlungen vorsehen kann, bis z.B. erste staatliche Hilfsgelder an den Mieter ausgezahlt sind. Gleichzeitig ist im Einzelfall zu prüfen, ob nicht Anlass besteht, dass einzelne Parameter des Mietvertrages (z.B. die Mietdauer) für die Zukunft mittels Nachtrags abgeändert werden können.
Wir halten Sie hier auf dem Laufenden und stehen Ihnen gerne beratend zur Seite.

Was können wir für Sie tun?

Wir bieten Ihnen ein umfassendes Leistungsspektrum, damit Sie Ihr Unternehmen durch die aktuelle Krise führen können und Ihnen Handlungsmöglichkeiten in der wirtschaftlichen Existenz verbleiben. Die OVH Rechtsanwälte und Steuerberater stehen Ihnen dabei mit Rat und Tat zur Seite.
Im Zuge dessen besprechen wir, welche konkreten Maßnahmen für Sie in Betracht kommen und entwickeln für Sie ein individuell auf ihr Unternehmen angepasstes Schutzkonzept.
Gerne unterstützen wir Sie auch bei der Erstellung, steuerlichen und rechtlichen Überprüfung der zu ergreifenden Maßnahmen.

Wir möchten abschließend darauf hinweisen, dass diese Informationen lediglich eine unverbindliche Übersicht über das adressierte Themengebiet beinhalten. Sie ersetzen keine rechtliche oder steuerliche Beratung. Als Ansprechpartner zu dieser Mandanteninformation und zur Beratung stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung.