Zur Schriftformkündigung von Gewerbemietverträgen

Gewerbemietverträge werden oft über Zeiträume von 10 Jahren oder länger geschlossen – in dieser Zeit kann sowohl auf Vermieter- als auch auf Mieterseite vieles passieren, das eine der beiden Parteien dazu bewegt, sich nicht länger am Vertrag festhalten lassen zu wollen. Auch ein Dritter, der als Erwerber einer Immobilie kraft Gesetzes in den bestehenden Mietvertrag eintritt („Kauf bricht nicht Miete“), hat oft Interessen, die mit dem Fortbestehen des Mietvertrages in Konflikt stehen.

Das bestehende Mietverhältnis zu beenden, ist jedoch gar nicht so einfach.

Ist der Mietvertrag befristet und somit für einen bestimmten Zeitraum fest abgeschlossen, ist die ordentliche Kündigung für diesen Zeitraum für beide Seiten ausgeschlossen. Er endet automatisch erst mit Ablauf der Mietzeit.

Das kann für die jeweiligen Parteien eine echte Herausforderung darstellen – müssen sie es doch so lange mit dem unliebsamen Vertragspartner aushalten, bis dieser ihnen einen Grund zur außerordentlichen Kündigung liefert. Unter Umständen passiert das nie und sie sind bis zum Ende der Mietzeit gebunden.

Einen möglichen Ausweg aus dieser Misere bietet hier die sog. Schriftformkündigung.

Nach § 550 BGB müssen Mietverträge, deren Vertragslaufzeit länger beträgt als ein Jahr, dem Schriftformerfordernis genügen.

Die eigentliche Idee hinter dem Schriftformerfordernis ist es, den Parteien bereits vor Vertragsschluss anzuzeigen, dass es sich hier um eine ernstzunehmende Verpflichtung handelt. Sie sollen vor unbedachten und vorschnellen Entscheidungen geschützt werden. Hinzu kommt, dass die Abreden bezüglich des Vertragsinhalts so beweisbar sind. Im Übrigen dient das Schriftformerfordernis dem berechtigten Interesse eines möglichen Erwerbers, sich zuverlässig über bereits existierende Mietverträge zu informieren – denn, wie oben bereits erwähnt, tritt er in diese ein.

Während § 550 BGB das Erfordernis der Schriftform statuiert, ist die Schriftform selbst in § 126 BGB geregelt. Hiernach braucht es beim Mietvertrag die Unterzeichnung beider Vertragsparteien auf derselben Urkunde. Sie muss eigenhändig durch Namensunterschrift erfolgen.

Weitere Voraussetzung ist, dass alle wesentlichen Vertragsbestandteile enthalten sind. Namentlich: die Vertragsparteien, der Mietgegenstand, die Miethöhe und die Dauer des Mietvertrages (BGH NJW 2008, 2181). Hierbei handelt es sich zugleich um das Mindeste, das ein Erwerber gegenüber den bisherigen Mietern zu übernehmen hat, wenn er in den bestehenden Mietvertrag eintritt.

Die Nichteinhaltung der Schriftform führt abweichend von § 125 Satz 1 BGB nicht zur Nichtigkeit des Vertrages. Es ist also nicht so, dass man, hat man einen Formfehler gefunden, sofort aus dem Vertragsverhältnis befreit ist.

Der Vertrag gilt aber als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und ist gem. § 550 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzeitig kündbar. Beide Vertragsparteien sind dann nicht mehr an die vertraglich vereinbarte Mietdauer gebunden. Innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfristen ist das Mietverhältnis dann zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Mietobjekts kündbar. Somit darf sich jede Vertragspartei auch noch Jahre nach dem Abschluss eines Mietvertrages auf die fehlende Schriftform berufen.

Die Kündigungsfristen richten sich nach den für das jeweilige Mietverhältnis geregelten Vorschriften. Nach § 580a Abs. 1 Nr. 3 und Abs. 2 BGB ist die ordentliche Kündigung für Gewerberaummietverträge am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig.

Zwischenzeitlich ist in der juristischen Literatur und Rechtsprechung diskutiert worden, ob eine Kündigung, die auf § 550 BGB gestützt war, wegen Verstoß gegen Treu und Glauben unwirksam ist, wenn im Vertrag eine Klausel enthalten war, welche den Anspruch auf Nachholung der Schriftform begründete. Jedoch hat der Bundesgerichtshof in einem Ende 2017 veröffentlichten Urteil entschieden, dass die in langfristigen Gewerberaummietverträgen üblicherweise vereinbarten sog. „Schriftformheilungsklauseln“ stets vollständig unwirksam sind (BGH, Urteil v. 27.09.2017, Az. XII ZR 114/16). Die Rechtsprechung diesbezüglich kann sich in der Zukunft jedoch selbstverständlich auch diametral ändern.

Von größerer Bedeutung ist aktuell der Versuch des Bundesrates, mit einem Gesetzentwurf zur Abschaffung des § 550 BGB die Schriftformkündigung nur noch einem – von außen in das Mietverhältnis eintretenden – Erwerber einzuräumen und dies auch lediglich drei Monate ab Kenntnis der Schriftformverletzung. Dem Mieter sowie dem ursprünglichen Vermieter soll ein schriftformbedingtes Recht zur Kündigung pauschal versagt werden.

Über den Entwurf muss allerdings im Bundestag noch beraten und abgestimmt werden. Es kann also sein, dass dieses Gesetz letztlich gar nicht oder in abgeänderter Form verabschiedet wird. Solange über den Entwurf nicht entschieden worden ist, gilt für alle Beteiligten – Mieter wie Vermieter wie Erwerber – weiter das bisher Gesagte.

Zur Veranschaulichung der Thematik folgt abschließend ein tabellarischer Überblick über die verschiedenen Arten von Schriftformverstößen. Behandelt werden hier lediglich die wesentlichen und in der Praxis bedeutsamen Verstöße gegen das Erfordernis des § 126 BGB.

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Anfängliche Schriftformverstöße


  • Fehlende Unterschrift

Eine Unterschrift auf der ersten Seite genügt nicht (OLG Düsseldorf MietRB 2012, 40 = MDR 2012, 20). Jedoch ist es ausreichend, wenn beide Parteien auf der letzten Seite unterschreiben und der Vertrag im Übrigen den Anforderungen der sog. Einheit der Urkunde genügt.

  • Unbestimmte Vertragsparteien

Es genügt, wenn die Vertragsparteien bestimmbar sind. Unabsichtliche Falschbezeichnungen sind formunschädlich. Ausnahme: Ein Grundstückserwerber muss erkennen können, wer der Vertragspartner ist (KG, GE 2003, 1155).

  • Fehlen wesentlicher Vertragsbestimmungen

Alle wesentlichen Vertragsbestimmungen müssen sich aus der Vertragsurkunde ergeben. Zu den wesentlichen Vertragsbestimmungen gehört auch die Angabe, wann ein befristetes Mietverhältnis beginnt/endet.

Beispiele für wesentliche Vertragsbestimmungen:

  • Fälligkeit: Fälligkeit der Miete abweichend von den gesetzlichen Regeln (BGH ZMR 2008, 105) oder statt Vorfälligkeit eine Fälligkeit zum Monatsende (KG GE 2014, 120 = IMR 214, 16).
  • Mietdauer: Beginn der Mietdauer muss sich aus der Urkunde ergeben (OLG Jena ZMR 1014, 119) und bestimmbar sein. Wird ein mit dem Übergabetermin nicht übereinstimmender Vertragsbeginn festgelegt, ist dies schriftlich festzuhalten (OLG Brandenburg NZM 2008, 406). Ebenso wenn das Mietverhältnis nach Kündigung fortgesetzt wird (BGH ZMR 1998, 612).
  • Ausschluss von Kündigungsgründen (BGH ZMR 2007, 531).
  • Hausordnung: wenn deren Nichteinhaltung ausdrücklich eine Vertragsverletzung qualifiziert (OLG Naumburg WuM 2000, 671).
  • Recht zur Untermiete: dauerhaftes Recht zur Untervermietung.
  • Mängelhaftung: vom Gesetz abweichende Regelungen über die Mängelhaftung (BGH ZMR 2005, 534).
  • Zusagen und Zusicherungen zur Beschaffenheit der Mietsache (Eckert NZM 2001, 409).

Die Anforderungen erstrecken sich auch auf alle Nebenabreden.

D.h.: Neben den wesentlichen Vertragsbestandsteilen müssen auch alle Abreden, die nach dem Willen der Vertragsparteien von wesentlicher Bedeutung sind, schriftlich niedergelegt sein (OLG Düsseldorf ZMR 2014, 628).  Ausnahme: Ganz unwesentliche Nebenabreden (OLG Hamm ZMR 1998, 622).

Beispiele für formbedürftige Nebenabreden:

  • Vertraglich gemietet sind lediglich 300 qm Ladenfläche, um das Gebäude herum werden jedoch weitere 900qm genutzt, was für den Mietzweck wesentlich ist (OLG Dresden ZWR 2016, 27).
  • Unentgeltlich genutzte Stellflächen, Lager-/Kellerräume (OLG Rostock ZMR 2008, 958).

Nachträgliche Schriftformverstöße


  • Austausch des Mietobjekts

(Neuhaus ZMR 2014, 95),

  • rechtsgeschäftlicher Mieter- oder Vermieterwechsel (BGH XII ZR 251/97),
  • Austausch der Mieter (Eintrittserklärung),
  • Reduzierung der Mietfläche (OLG Düsseldorf GE 2003, 251),
  • bauliche Veränderungen am Mietobjekt

(KG GE 2007,149),

  • dauerhafte Änderung der Miethöhe (OLG Düsseldorf WE 2004, 16)

– Ausnahme: Erhöhungen nach §§ 558 ff. BGB (Sonderregelung: für die Erklärung des Vermieters genügt Textform, die Zustimmung des Mieters ist formfrei) -,

  • Vereinbarungen über die Umlegung von Mietnebenosten (LG Duisburg WuM 1997, 671),
  • geldwerte Sach- oder Dienstleistungen (Leo MDR 2004, 261),
  • Einigung über die Nebenkostenvorauszahlungen (KG bei Bieber GE 2004, 404),
  • Erhöhung der Nebenkostenpauschale,
  • zusätzliche Betriebskosten (Böttcher/Schnapp WE 2006, 160).

Bestätigungsschreiben des Vermieters über mündliche Vereinbarungen müssen auch vom Mieter unterzeichnet werden (BGH XII ZR 68/10 = ZMR 2014, 868).

Bei einer Vermietung vom Reißbrett (im Planungsstadium vor Fertigstellung) muss bei einer Änderung der Planung der vermieteten Räume ein formgültiger Änderungsvertrag geschlossen werden – das bloße Austauschen der Pläne genügt zur Wahrung der Schriftform nicht (Luckey GE 2004, 285).